Determinarea amortizării acumulate de îmbunătățiri - determinarea valorii de piață

Determinarea îmbunătățirilor de uzură acumulate

Amortizarea - este pierderea de valoare ca urmare a deteriorării stării fizice a obiectului și / sau a uzurii morale. amortizarea cumulată se determină ca diferența dintre recuperarea costului curent (de înlocuire) și valoarea de piață justă a obiectului la data evaluării.

În funcție de cauzele pierderii de valoare, amortizare este împărțit în trei tipuri: deteriorarea fizică, uzura funcțională, deteriorarea influenței externe.

uzura fizică - pierderea treptată inițial pus în construcția de caracteristici tehnice-operaționale (cum ar fi puterea, fiabilitate, stabilitate, etc.) a proprietății (componentele sale individuale), sub efectul factorilor climatici, precum și deșeuri umane. deteriorare fizică poate fi evitată și inevitabilă. uzura de unică folosință - uzura aceasta, eliminarea care este posibilă fizic și economic justificate. Impactul deteriorărilor fizice afectează toate, fără excepție de bunuri imobile.

Următoarele metode de determinare a valorii amortizării fizice sunt aplicate în practică, evaluarea companiilor imobiliare:

durata de viață Metoda;

În funcție de posibilitățile tehnice și fezabilitatea economică a recuperării proprietăților de consum pierdute de deteriorare fizică este evitată și inevitabilă.

De unică folosință uzură - uzură, care să elimine fizic posibilă și justificată economic, și anume uzura, care permite repararea și facilitatea de restaurare din punct de vedere tehnic și justificat din punct de vedere al costurilor.

uzura fatală - uzura, care nu pot fi eliminate din cauza caracteristicilor de proiectare ale hardware-ului sau eliminarea necorespunzătoare din motive economice, precum și costul de eliminare depășește creșterea valorii obiectului corespunzător.

Ca parte a metodei standard utilizat de toate tipurile de reguli și linii directoare, care sunt caracteristice deteriorarea fizică a diferitelor elemente structurale ale obiectului și evaluarea acestora. De obicei, metoda este utilizată pentru clădiri, construcții și dispozitive de transfer, a căror examinare evaluator efectuează independent.

Conform metodei selectate, deteriorarea fizică a obiectului este determinată prin formula:

În cazul în care PHI - deteriorarea fizică a obiectului%;

- deteriorarea fizică FII a i-a componentelor,%;

di - proporția componentului i-lea în costul deplasării unui obiect,%.

structurilor individuale deteriorărilor fizice a fost determinată prin compararea semnelor de uzură fizică identificată în inspecția vizuală a obiectelor, cu valorile lor date în regulamentele și orientările relevante:

Reguli pentru evaluarea deteriorării fizice a clădirilor rezidențiale VSN 53-86r aprobate prin ordin al Comitetului de Stat pentru Construcții și Arhitectură de la 24.12.1986g. №446;

Kutukov VN Reconstructii cladiri: Tutorial pentru construirea de școli. M High School, 1981.;

Conform elementelor structurale, care nu au fost disponibile pentru inspecție imediată, uzura a fost determinată prin metode indirecte. În același timp, vom lua în considerare factori cum ar fi materialul predominant de construcție, durata medie de viață a sistemelor individuale, posibilitatea și frecvența elementelor de înlocuire, starea fizică a obiectului în ansamblu.

O idee despre relația dintre starea tehnică a obiectului și cantitatea de deteriorare fizică a tabelului dă:

Tabelul 13 - starea tehnică și valoarea raportului extinsă a evaluării proprietății fizice de uzură