Forma de venituri din proprietate

· Ce poate fi cota de bunuri imobiliare în total portofoliu de active?

Este clar că, pentru a răspunde la aceste întrebări, trebuie să înțelegeți ce proprietăți diferite de alte active financiare, care sunt principalele sale caracteristici ca o sursă de venit.

Pe scurt, aceste caracteristici pot fi rezumate după cum urmează.

1. Formele de venituri din proprietate

Venituri din proprietăți imobiliare pot acționa în diferite forme:

· A fluxurilor de numerar viitoare;

· O creștere a valorii proprietății, adică, sub forma creșterii bogat TION a proprietarului de bunuri imobiliare ..;

· Sub formă de venituri din vânzarea viitoare a proprietății.

2. Caracteristici ale venitului din imobiliare

În cele mai multe cazuri, veniturile care aduce proprietatea, servește drept chirii normale. leasing de contract, ca pe termen lung, de regulă, mediu și - de la 3 la 10-15 ani sau mai mult. Prin urmare, - venitul mai stabil decât acțiunile. Dividendele care afectează prețul acțiunilor cursului de schimb derivate din profit, profit - din vânzări, vânzări poate schimba foarte rapid. În plus, randamentul titlurilor de valoare sunt afectate mult mai grav de motive speculative.

· Necesitatea unui „prag“ nivel ridicat de investiții.

Imobiliară este destul de dificil de a cumpăra într-o astfel de cantitate încât ar fi de dorit investitorului. În scopul de a achiziționa bunuri imobiliare va necesita substanțiale și bine definite în domeniul de aplicare înseamnă că, pe de o parte, poate solicita reducerea altor active, pe de altă parte - investitorul poate pur și simplu nu au suficiente fonduri. (De exemplu, este destul de dificil de a cumpăra proprietăți în, să zicem, 5% din clădirea de birouri și chiar achiziționarea unor astfel de părți, prin participarea sa, de exemplu, AB, format pe baza unei astfel de clădiri, investitorul nu oferă suficiente posibilități pentru gestionarea imobiliară independentă.).

· Nevoia de a gestiona.

Real Estate, spre deosebire de alte active într-o măsură mai mare trebuie să fie gestionate pentru a genera venituri. De la o eficiență de management depinde în mare măsură Sith rata de rentabilitate. Aceasta implică cel puțin două terminale.

1. Pentru majoritatea investitorilor, imobiliare ca un obiect de investiții este destul de complex activ.

2. Pentru investitori cu suficiente cunoștințe în domeniul managementului imobiliar, imobiliare ar putea fi ținta de investiții preferat, care permite să extragă mai multe venituri și au con-trol asupra bunului.

Real Estate - activ eterogene. Chiar dacă avem două identice cu privire la caracteristicile de clădiri de birouri, atunci cel puțin acestea diferă în locația lor. Eterogenitatea de bunuri imobiliare - un factor op redelyayuschy diferențiere semnificativă a veniturilor între miolo - proprietate Tsami de același tip, chiar și în cadrul aceleiași regiuni.

· Securitatea venitului împotriva inflației.

Proprietăți - versatile, într-o măsură mai mare decât celălalt, protejat de inflație-TION. Prin chiria sau prețul (care este o valoare într-o anumită măsură, derivată din chiriile) inflația este transferată la veniturile, astfel încât creșterile de venituri în funcție de inflație.

· Costurilor ridicate ale tranzacției.

Real Estate - activ cu care tranzacțiile necesită costuri ridicate de tranzacționare. Pentru imobiliare comerciale, aceste costuri reprezintă aproximativ 1% din prețul de bunuri imobiliare, non-rezidențiale sunt semnificativ mai mari și poate fi de până la 10% din prețul obiectului.

Real Estate - un activ care are o lichiditate relativ scăzută. Pro-dazha imobiliare poate lua cu o evaluare adecvată a ratelor sale pe termen posibilitatea de a 90-120 de zile, iar la prețuri ridicate, această perioadă poate fi mult mai semnificativă. problemă de lichiditate poate fi parțial rezolvată prin politica de prețuri pe termen corect, care include atât nivelul prețurilor și la ora de vânzări.

Este esențial ca nivelul ridicat general al prețurilor și o evoluție pozitivă a pieței, chiar și o scădere relativ mică a prețurilor ar putea accelera procesul de bunuri imobiliare în aplicare-TION, în timp ce chiar și o reducere substanțială nu poate da efectul pieței pasiv.

· Corelarea redusă a veniturilor din veniturile din proprietate de alte active.

Independența relativă a veniturilor din proprietăți imobiliare, în comparație cu veniturile din proprietate alte active face ca un fel de arbitru al portofoliilor de active.

prețurile de pe piața de valori sunt un rezultat direct al tranzacțiilor anterioare cu titluri de preț guvernamentale, în special a celor corporate. Prețurile de pe piața imobiliară - rezultatul evaluării imobiliare și negocieri între părțile la tranzacție.

· Conservarea fondurilor investite.

Proprietatea oferă fonduri investitorul mai multe garanții de conservare a investi-ment. Teren - indestructibile (în cazul în care nu se ia în considerare posibila agrava-TION a calităților sale). Clădiri și structuri - durabilitate.

În același timp, protejarea proprietății poate solicita suplimentar ing efort (de asigurare, de exemplu).

· Complexitatea fluxurilor financiare.

În cele mai multe cazuri, investițiile în imobiliare legate de fluxul de numerar negativ la începutul ciclului de viață de bunuri imobiliare - în perioada de-TION va crea o facilitate, apoi în măsura de a pune un obiect în contractul de închiriere, acestea sunt transformate în zhitelnye polo și în afara vieții economice a obiectului din nou să devină negativ. Proprietatea de vânzări oferă un alt flux de numerar pozitiv.

Cu un număr de caracteristici semnificative în comparație cu alte tipuri de ACTi Islands, imobiliare pot fi considerate ca făcând parte din investiția totală de port-Felia, contribuind în același timp la riscul de portofoliu global mai mic în virtutea directă a acestora con-legătură cu economia reală, și ca un activ castiguri independente.

Dualitatea imobiliare ca un activ economic creează o varietate dualitatea motivele și sursele de finanțare pentru imobiliare.

De exemplu, fondurile în construcția de locuințe pot fi încorporate în calitate de investitori interesați în extragerea veniturilor din vânzarea ulterioară sau închirierea de bunuri imobile, precum și viitori consumatori interesați în îmbunătățirea condițiilor lor de viață. Este evident că cerințele din partea atât a obiectului va fi diferit. Pentru investitorul este important, ceea ce va fi randamentul investițiilor pentru client - care ar fi calitățile de consum ale obiectului, modul în care acestea vor satisface nevoile lor. Partea financiară bu-copii să-l intereseze în primul rând ca un factor de limitare a capacităților sale.

Evident, mediul concurențial, în aceste cazuri, vor fi diferite: în financiare proprietățile de piață-TION va concura cu alte tipuri de financiare ak-tivov pentru investitor, consumatorul - acest obiect va trebui să concureze cu alții pentru consumator.

Real Estate, din cauza dualitatea naturii sale ca un activ economic este obligat să concureze în același timp și pe piața activelor financiare și a activelor reale de pe piață.

Deci, imobiliare ca resursă economică are un număr de caracteristici care au o influență semnificativă asupra tranzacțiilor imobiliare, prețul activității pieței imobiliare și a mecanismelor de piață în această piață.