curățare triplă

Conceptul de chirie triplu net (chirii triple net), numai în ultimii ani a devenit larg răspândită în depozitul segmentul imobiliar.

Și nu numai că piața este numit foarte tânără în comparație, de exemplu, pe piețele de birouri și de bunuri imobiliare de vânzare cu amănuntul, dar în unele caracteristici specifice unice pentru această piață.

Utilizarea corectă a jucătorilor profesioniști de pe piață, precum și înțelegerea astăzi existente, oferă utilizarea conceptelor triple net în cadrul depozitului pieței imobiliare sunt cruciale pentru dezvoltarea în continuare a segmentului.

Conceptual, sensul net Tripla definiția constă în titlu. Se inchiriaza eliminate principalele tipuri treh de costuri suplimentare - taxe (TVA, terenuri, impozitul pe proprietate), costurile de exploatare, și anume costul de construire a plăților de întreținere și utilități.

Până în prezent, aplicarea practică a pieței imobiliare depozit, vom vedea că unul dintre tipurile de costuri suplimentare - taxe - defalcate în două componente. TVA-ul rămâne ca o componentă separată, precum și impozitele pe terenuri și proprietăți „, a defectat în tabără„costurile de exploatare, și anume plata cheltuielilor pentru impozitele pe terenuri și proprietate este inclusă într-o componentă numită cheltuieli de exploatare. facturile de utilități continuă să existe, în mod independent, pentru că, de regulă, nu sunt o piatră de poticnire în relațiile „proprietar - chiriaș“, fiind plătit pe baza consumului real podtverzhdennogo documentat al resurselor de către chiriaș.

Pionier dezvoltarea și aplicarea regimului menționat a devenit un segment imobiliar comercial de clasa A, care a lucrat mai întâi drumul său de la conceptul de „all inclusive“ triple net pentru a anula selecția.

La începutul formării pieței de birouri toate costurile sunt incluse în tariful de închiriere, care este folosit în mare parte ca un truc de marketing - posibilitatea de a obține un pachet complet pentru același preț ca și toate celelalte propuneri. Treptat, piața a ajuns la un interes plus TVA schemele «și» Suma licitată + «comunale» + TVA“. Și doar atunci piața a ajuns la un concept plin de net Triple.

Din punctul meu de vedere, acest lucru se datorează faptului că, în segmentul de depozit imobiliar, care a fost subestimat în anii anteriori au venit mai multe echipe dezvoltator profesionist, scopul fiecăruia dintre acestea a fost crearea de produs high-end al calității instituționale, care va fi primul de a cere pe piață, atunci când va veni de investitori instituționali. Mai mult decât atât, acest produs ar trebui să fie adăugat numai în timp, în preț, datorită ratelor de capitalizare mai mici.

Adică experiență de dezvoltare imobiliară și înțelegere dorințele potențialilor cumpărători au fost principalul motiv pentru care cel mai segment „sălbatic“ a pieței în câțiva ani a devenit cel mai mult în cererea de pe piața de investiții.

Aici vom vedea, de asemenea, o confirmare a afirmației bine-cunoscut că, cu cât classiness a segmentului de piață, cu atât mai rapidă este dezvoltarea sa. În exemplul nostru, în cazul în care clasa este încă valabilă în schema de „preț + TVA“, în clasa A, în cazul în care toate obiectele sunt potențial de investiții atractive, utilizarea triplă schemă obligatorie netă.
Deci, de ce au nevoie de încă un triplu net?

După cum sa menționat mai sus, această abordare simplifică foarte mult procesul de vânzare a investiției. Desigur, toți proprietarii se bazează pe cel mai înalt posibil, prețul de vânzare al obiectului său. Pentru a plăti acest preț, investitorii au nevoie de o structură transparentă și clară a fluxului de numerar al proprietății, astfel încât el ar putea conta raportul dintre rentabilitate și riscul pe termen lung. Mai mult decât atât, majoritatea investitorilor sunt dispuși să sacrifice posibilitatea de super-profit, în cazul în care nivelul de risc este, de asemenea, ridicat. Cea mai bună dovadă este faptul că investițiile imobiliare pe piețele dezvoltate, în ciuda mai mici miliarde randament de dolari anual, în timp ce în România este încă cel mai bun caz, câteva sute de milioane în întreaga țară, cu bani pentru a cumpăra și jucătorii deja aici, acolo, și produs de calitate instituțională este practic inexistent.

Aplicarea net Triple vă permite să eliminați o serie de probleme, care arată venitul net al investitorului, și pentru a reduce nivelul de risc, deplasând-le pe umerii chiriașilor.

Acesta este un rezultat al raționament simplu, am ajuns să înțelegem că triplu net - o lume pe de o parte a monedei, în cazul în care dezvoltatorul construieste obiectul, doar de gândire propriilor lor interese. În procesul de raționament suntem pierduți undeva protagonistul oricărei relații cu imobiliare - chiriaș. În cazul în care este contul dorințelor sale, cu formula de vârstă vechi de „client este întotdeauna dreptate“?

Răspunsul este simplu - locatarul are prea puține trucuri situația de deficit de spațiu pe piață. El este obligat să ia regulile jocului dictate de către proprietarul său, la riscul de a pierde lupta pentru cel mai bun spațiu și, în consecință, „clip aripile“ lor de afaceri.

Mi se pare, la început, în devenire, piața depozit a fost concentrat mai mult pe interesele de satisfacție chiriaș, decât este în prezent, în ceea ce privește structurarea contractului de închiriere. La acea vreme, nici proprietarul, nici chiriașul nu a putut evalua corect domeniul de aplicare al cererii și ofertei și să compare diferite posibilități și riscuri, astfel încât contractele sunt mai flexibile și au fost proiectate pentru a satisface interesele ambelor părți. Astăzi, proprietarii au devenit mai „avansate“ decât înainte, și a început să se bucure de beneficiile de mai abil, care dă „proprietarul pieței“, schimbarea toate riscurile pentru chiriaș. Un instrument mai bun decât triplu net, vă puteți imagina în acest sens.

Desigur, cu saturație a pieței, această situație se va schimba. Văd dezvoltarea viitoare a pieței de stocare românească în proiectele de construcție pentru client, în cazul în care vor primi exact ceea ce au nevoie de chiriaș, iar dezvoltatorul va fi obligat să facă un compromis pentru a obține un chiriaș de înaltă calitate. În această situație, munca noastră în calitate de consultanți va fi deja nu numai în reprezentarea numărului maxim de dezvoltator de potențiali chiriași, dar, de asemenea, în convingându-l de necesitatea de a satisface chiriaș și să dea la el. Și este posibil ca unul dintre primele astfel de concesii ar fi renunțarea la imunitate atât de iubit de către dezvoltator principiului de structurare a ratelor de leasing ca triplu net.