Cum sa faci bani pe cumpărarea și vânzarea de apartamente

`Spekulyatsiya` - asa ar suna servicii de rambursare urgentă de apartamente la sfârșitul anilor '80. Dar, la începutul anilor '90 la începutul privatizării galopantă a locuințelor acestor activități a pus pe flux, și numit `biznesom`. A apărut în momentul în care prima agenție imobiliară a început să cumpere apartamente în populație. Și câștiga niște bani.

- Piața a început să se dezvolte în anii '90 - deja proprietari a apelat la agenții imobiliari cu o cerere pentru achiziționarea de apartamente, în scopul de a depăși dificultățile financiare întâmpinate în mod neașteptat. Motivul - lipsa cererii stabile pentru apartamente, precum și o gamă largă de valoarea proprietății - spune directorul de Marketing Biroul de agent imobiliar `002` Olga Pobedinskaya.

Dar dezvoltarea cu adevărat rapidă a pieței tocmai a început astăzi. `Răscumpărare de urgență pe scară largă a primit în ultimii doi ani, din cauza ratelor ridicate de creștere a prețurilor pentru nedvizhimost` - adaugă Andrew Skoptsov, director adjunct, șef de vânzări Academy` Status`.

De ce acum? Faptul că prima etapă de formare a pieței imobiliare, în timp ce perspectivele sale sunt neclare, investitorii se tem să investească banii în achiziționarea de metri pătrați. Apoi, când prețurile au crescut, investitorii au considerat că creșterea va continua pentru un timp foarte lung și va depăși toate chiar și cele mai îndrăznețe previziuni, preferă să nu deranjeze inventarea și construirea schemelor cele mai eficiente investiții în metri pătrați, și să acționeze, așa cum se spune, `frunte `. Apartamentul a fost achiziționat la valoarea de piață, la momentul achiziției, apoi stick cu ceva timp (în cel mai bun caz, investitorul devine un venit suplimentar prin închiriere spațiu disponibil pentru închiriere de viață), și apoi revândute la un randament de, depinde direct de nivelul prețurilor. Aceasta este cea mai simplă și schema de investiții `topornaya` în proprietate. În general, investitorul în acest caz, nu face nimic, ci doar cu succes (sau nu) se încadrează în condițiile de piață prin investirea de bani. În plus, aceasta nu are capacitatea de a gestiona și de a diminua riscurile: în cazul în care piața de colaps brusc (și cum ar fi practica arată lumii, se întâmplă destul de des), pierderile pot fi foarte, foarte gravă.

Astăzi, acest sistem este încă popular, dar numărul de dezvoltatori imobiliari și agenții imobiliari sunt sceptici că creșterea prețurilor locuințelor în următorii ani vor fi aceleași ca și în cele anterioare. Nivelul actual al prețurilor este acum deja a trecut toate limitele posibile. Unii experți prezic chiar că prăbușirea pieței de locuințe în viitorul apropiat.

Deci, în cazul stabilității prețurilor pe metru pătrat câștiga nu va funcționa? Ei bine, de ce nu! Numai acest lucru nu este suficient pentru a se angaja pur și simplu în `bani sobiratelstvom` - investitorii vor veni să investească banii lor în mod deliberat mai mult, ceea ce face investi într-o afacere cu drepturi depline.

Un astfel de `biznesov`, care a format în jurul valorii de investiții în metri pătrați, este o activitate de achiziție urgentă de apartamente. Cea mai mare parte a jucătorilor din această piață - de departe cele mai mari agenții imobiliare și instituțiile bancare care nu au probleme cu atragerea de resurse financiare, precum și având o mulțime de experiență și de bază de clienți. Cu toate acestea, rămâne în piață pentru comercianții privați. pragul de intrare este scăzut, dar profitul potențial poate fi un ajutor foarte bun pentru alte lucruri. Și, după cum amintește de Andrew Skoptsov, există o practică de asociere temporară a persoanelor fizice pentru o tranzacție specifică ( `skidyvanie`).

Desigur, să ia în considerare activitatea ca principalul tip de activitate nu este necesară. Companiile care sunt angajate în răscumpărare, lucrează, de obicei cu alte tranzacții în sectorul imobiliar. Cu toate acestea, și jucătorii privați, de asemenea.

Acest principiu agenții imobiliari și investitori importanți din sectorul bancar. Cu toate acestea, nu este necesar să se concluzioneze că o persoană care are bani și care vrea să se ocupe de cumpărare urgentă de apartamente, nimic pentru a prinde pe această piață. Experții știu mai multe alianțe în cazul în care investitorii piscina de agenție, care are suficiente fonduri proprii pentru organizarea acestei afaceri, dar există o bogăție de experiență și de bază de clienți. În această situație, investitorul este în măsură să investească mai mulți bani și pentru a obține feedback-ul lor și de agent imobiliar - taxele au crescut pentru tranzacții. `Ca intermediar în vânzarea, agenția câștigă 4 - 10% din valoarea sdelki` real, - a declarat director general adjunct al Agenției Centrale de Bucharest` nedvizhimosti` (CAN) Boris Morozov.

Spune, nu este profitabil? Și aici și acolo. La urma urmei, pentru urgența vânzătorilor face un discount mare la valoarea de piață a obiectului dobândit. Suma de reducere va varia în funcție de circumstanțe (starea pieței, atractivitatea apartamentului, condițiile în care este necesar să se efectueze o tranzacție, ambițiile vânzătorului și așa mai departe. D.). `Reducerea poate fi diferit, - presa-secretar al„City-XXI Vek` Sergei Liadov. - La momentul de creștere a pieței ar putea fi mai puțin, în perioada de calm - dimpotrivă, crește. Dar, în medie, dimensiunea sa - nu mai puțin de 20% `. Potrivit experților intervievați, de regulă, cumpărătorul poate realiza reduceri de 30-35%.

investitor profit poate varia foarte mult în funcție nu numai de mărimea discount, dar, de asemenea, prin acțiunile sale. În general, investitorul are două opțiuni pentru profit. Prima dată când a răscumpărat un apartament imediat revândute la un nou proprietar. În acest caz, profitul investitorului este diferența dintre prețul de răscumpărare și valoarea de piață la momentul răscumpărării. Conform calculelor de profit Olga Pobedinskaya de la o astfel de operațiune poate ajunge la 50% din valoarea investiției. Uneori, un nou vânzător pune un apartament la un preț maxim, și de așteptare pentru un cumpărător. `Apoi, - spune Olga Pobedinskaya - vânzări pe termen crește, dar în cazul în care apartamentul este cumpărat ieftin, crește și pribyl`. A doua opțiune a cumpărat apartament de vânzare imediat, dar după un timp, care permite investitorului de a face bani, pe langa obtinerea de reducere, de asemenea, la creșterea generală a prețurilor locuințelor. „Pe parcursul ultimului an la Moscova, a existat o practică de a vinde apartamente rascumparate timp de două până la patru luni după achiziționarea unui profit de până la 50%“, - spune Andrey Skoptsov.

Poti cumpara un apartament si bani imprumutati, dar accesul la aceste resurse pentru `chastnikov` aproape închisă. Dar companiile mari își pot permite cu ușurință pentru a aduce `deshevye` bani pentru extinderea afacerii. `În cazul profiturilor efectului de levier va fi de 3-4% mai mici - aproximativ ratele dobânzilor la creditele pe termen scurt au dezvoltat în Moskve`, - spune Andrey Skoptsov. Dar Boris Morozov - un opozant fatis al utilizării fondurilor împrumutate: `Real Estate de multe ori cumpărate pe fonduri proprii, - spune expertul. - Faptul că astăzi propus de instituțiile financiare condițiile de creditare sunt extrem de nefavorabile. Ratele ridicate ale dobânzilor nu permit companiilor și de credit să ia, și pentru a obține pribyl` dorit.

Să presupunem, de vânzare în regim de urgență expuse plat, a cărui valoare de piață este de 200 de mii de dolari ( `odnushka` în apropierea drumului treilea inel). Investitor nu poate fi de acord cu vânzătorul cu privire la o reducere de 30 la sută. Deci, apartamentul va fi cumparat pentru 140 de mii de dolari. După două săptămâni, acesta poate fi revândute la prețul de piață, plus 2% (o creștere medie a pieței - 1% pe săptămână), care este de 204 de mii de dolari. Prin urmare, randamentul investitorilor investiției va fi de 45,7% (64 de mii de dolari). Nu-i rău! Dar, poate chiar mai mult, dacă vinzi un apartament dintr-o dată, iar un an mai târziu. În acest caz, pe presupunerea că prețurile vor crește cu 2% pe lună (prognoza) pentru anul de creștere este de 24%, atunci, apartamentul va costa 248.000. Profit Valoarea de revânzare a investitorilor la 108 de mii de dolari, sau 77,1% la capitalul investit. În plus, acest apartament poate fi luat pentru un an în chirie pentru 600 $ pe lună, câștigând încă 7200 de dolari, ceea ce va crește profitul la 82,3%. Pe de altă parte, riscurile acestui sistem este mult mai mare. Pe piață în creștere în mod activ pentru a face astfel de investiții nu sunt doar profitabile, dar foarte profitabile, dar în cazul unei amenințări de stagnare sau de prăbușire a prețurilor la un mod similar cu cel de investiții ar trebui să fie abordată cu extremă precauție.

Desigur, în cazul în care aceasta este o afacere legală, profiturile trebuie să plătească 13% impozit. În primul caz, această sumă va fi egală cu 8320 de ruble, iar în al doilea - 14 976 Cheltuieli pentru efectuarea tranzacției este mică: Andrew Skoptsov le evaluează în 300-500 de dolari.

Urgent vinde voință?

Toate acestea arată, desigur, foarte interesant și atractiv. Dar, în cazul în care este de mulți furnizori care doresc să urgent scape de proprietatea lor? Nu se usuce la un moment dat pe piață?

Estimați volumul tranzacțiilor, experții au constatat că este dificil. Cu toate acestea, ei sunt încrezători că aceste agenți de vânzări au fost, sunt și vor fi întotdeauna.

- Vanzatorii sunt oamenii care au intrat într-o situație critică. Acest lucru nu este neapărat ceva negativ. De exemplu, o persoană care are nevoie de bani pentru nunta fiicei sale, și a avut câteva apartamente. Apoi, nu este nimic de oprire de a vinde una dintre ele. Pentru că oamenii vor primi întotdeauna într-o situație dificilă, furnizarea unor astfel de apartamente vor, de asemenea, întotdeauna, și cu siguranță nu vor fi cei care sunt dispuși să cumpere apartamente ieftine, - spune Ilya Konishchev, șef de departament inter-ramură a companiei „Miel Nedvizhimost`.

Cu toate acestea, este punctul de vedere mai degrabă extrem. Așa cum se arată prin calcule simple, profitul investitorului este atât de mare încât să poată funcționa un apartament pentru o lungă perioadă de timp - în cazul în care, desigur, în cazul în care prețurile încep să scadă. Aici Sergei Liadov prezice o piață de creștere moderată, dar a avertizat că, la un moment dat, oferta picătură: `Rambursarea urgentă de apartamente vor continua să existe. Cu toate acestea, ca și dezvoltarea relațiilor de piață în țară sunt din ce în ce mai comune pentru a obține produsele bancare, care vor permite oamenilor să emită rapid creditul în situații dificile de viață și să nu recurgă la o asemenea măsură extremă ca kvartiry` de vânzări. Dar când se întâmplă, eu nu știu, din păcate, nu. Chiar și ei înșiși bancheri.

Discutati despre „Cum sa faci bani pe cumpărarea și vânzarea de apartamente?“ Forum →