Sfaturi cu privire la modul de a verifica clădirile de vânzător, etc Komsomolului forum

Toți cei care se întâmplă să cumpere un apartament în noua clădire ar trebui să asigure și să verifice documentele de constructor pe care acesta trebuie să arate. Astfel, documentele pe care dezvoltatorul este obligat să prezinte nici solicitantului, la cererea participanților de construcție în comun, în conformitate cu paragraful 2 al articolului 21 din Legea federală 214-constructor trebuie să prezinte spre examinare.

Dezvoltatorul trebuie să prezinte documentele în original, fie sub formă de copii certificate în mod corespunzător. În plus față de aceste documente trebuie să-a se vedea declarația de proiect, care include informații despre informațiile constructor și proiectul de construcție.

Informațiile privind constructorul ar trebui să conțină informații:

Și asigurați-vă că pentru a verifica autoritatea persoanei, compania, sunt implicate în negocieri și a pus semnătura.

Procura pentru dreptul de a încheia acordurile în numele dezvoltator trebuie să fie solicitate în mod obligatoriu de către dumneavoastră (copii certificate).

În cazul în care ați propus-o altă entitate juridică contract cu o valoare (cum ar fi LLC „HHHL“), nu cel care deține drepturile asupra terenului (în raport cu complexul rezidențial „Maiak“ - a fost compania „Continent“ Acum, care este proprietarul de teren, puteți afla de a face o cerere în Rosreestr - și a obține un extras din Registrul de stat unificat, de a face acest lucru poate orice individ și de a obține o declarație a proprietarului terenului, cu numar cadastral 50: 48: 0010405: 715) - este în valoare de vedere / refuză / să încheie cu persoana juridică a tratatului (LLC „? HHHL „), în special pentru a transfera banii înseamnă cel puțin ar trebui să solicite o relație contractuală pe baza cărora dezvoltatorul a atribuit obligațiile către o altă entitate juridică ( „HHHL“ SRL), cu lista obligatorie de apartamente și spații atribuite, cu aplicarea legii privind punerea în aplicare a angajamentelor de investiții „HHHL“ LLC înainte de dezvoltator (de ex. e. care a plătit partea sa sau a altor obligații). Numai atunci putem face presupunerea că „HHHL“ SRL - are dreptul la aceste apartamente. dezvoltator în mod natural, toate copiile contractului trebuie să fie certificate (și nu „HHHL“ SRL).

Ajutor. Conform Legii Federale 30.12.04 numărul 214-FZ „Cu privire la participarea la construirea în comun a clădirilor de locuit <…>„(În continuare - Legea № 214-FZ), implicarea cetățenilor de fonduri pentru construirea unui bloc de apartamente cu dreptul de a primi la terminarea construirii de apartamente în proprietate este permisă numai în trei moduri -

pe baza contractului de o construcție comună,
prin eliberarea certificatelor de locuințe sau
prin participarea la construcția de locuințe sau de economii de locuințe cooperative.

Orice alte opțiuni sunt ilegale, dar cu toate acestea, ele sunt foarte populare în rândul dezvoltatorilor, deoarece lucrări privind participarea contracte de capital în construcția lor dificilă și costisitoare. În cazul unor astfel de circuite de bypass în legea № 214-FZ, o regulă specială: cetățeanul poate cere returnarea imediată a banilor, precum și plata de dobânzi în temeiul articolului 395 din Codul civil (și la dublul ratei) și, în plus, - compensarea pierderilor cauzate acesteia (partea 3 din art. . 3 din legea № 214-FZ). Motivele pentru reținerea acestor sume de pedeapsa de la dezvoltator, în acest caz, nr.

Evitați organizațiile care vând apartamente atragerea de fonduri de cetățeni pentru a ocoli legii numărul 214 din Legea federală „Cu privire la construirea în comun“, făcând un contract preliminar - vânzarea apartamentului. capitaluri proprii contract preliminar. contractul de participare la HBC (la 214 FZ un astfel de contract trebuie să fie înregistrate în Rosreestra), contractul de rezervare. Toate aceste tranzacții nu sunt legale. Înainte de a cumpăra un apartament de la dezvoltator, asigurați-vă că societatea are o autorizație de construcție.

Acesta este, de asemenea, una dintre opțiunile eluda cerințele obligatorii ale legii № 214-FZ. Prin urmare, riscul de aici nu este mai mică decât orice alte scheme de „gri“. acord preliminar nu necesita inregistrare de stat, spre deosebire de contractul de bază al unei construcții în comun (art. 3 al art. 4 din Legea № 214-FZ), ceea ce înseamnă că nimic nu împiedică dezvoltator de a vinde același apartament de mai multe ori. În plus, dezvoltatorii sunt de obicei conduse de scheme de „gri“, pentru că ei pur și simplu nu au dreptul de a încheia contracte de participare în construcții social - de exemplu, din cauza lipsei autorizațiilor de construcție (partea 1, articolul 3 din Legea № 214-FZ ..). Există riscul ca niciodată această casă să fie pus în funcțiune.

Este demn de remarcat faptul că contractul preliminar este încheiat pentru o perioadă de un (1) an, astfel, există întotdeauna riscul ca dezvoltatorul nu va sârguincios, îl vei plăti toți banii contractului preliminar, dar el refuză să facă cu tine acordurile de parteneriat principale (nu întotdeauna în mod intenționat și, de exemplu, din cauza crizei, la dezvoltator o bancă sau alt creditor a depus o cerere pentru plata datoriilor sau a altor drepturi la dezvoltator zavedut procedurile de faliment si va fi plecat înainte de a vă, dumneavoastră (care, prin lege aparține încă să-l) - el a re randament pentru datorii și nu-l treci sub echitatea acord, cu respectarea tuturor formalităților de înregistrare de stat a drepturilor asupra DDU Un termen a încheiat cu tine contractul preliminar de un (1) an. - a expirat, și puteți conta pe întoarcerea numai fondurile lor ca urmare a procedurilor de faliment din patrimoniul insolvenței ( „firimituri“).

Pentru a spune că un contract de capitaluri proprii preliminar (PDDU) nu are nimic de-a face cu 214-FZ și mai degrabă contrar ea, poate ar trebui imediat pentru a risipi toate îndoielile. Esența acestei legi nu este doar în semnarea acordurilor de parteneriat (DDU), precum și necesitatea înregistrării acesteia cu organismele publice competente (DDU considerate încheiate numai de la data înregistrării). Conform contractului, cumpărătorul dobândește nici o ocazie în viitor pentru a obține imagini pătrat și cu atât mai mult - notele nu la ordin, precum și orice alte valori mobiliare, iar apartamentul, inclusiv neterminat. Atunci când achiziționarea de bunuri imobiliare pe cumpărători DDU, în conformitate cu alin. 13 214-FZ, a promis teren pentru a asigura îndeplinirea obligațiilor în temeiul contractului de constructor, care va fi construit o casă, iar clădirea în sine.
În conformitate cu FZ-214 și porțiunea de casa fiecare cumpărător în parte (deținători de interese) sunt transmise în mod proporțional cu investiția, adică de fapt, DDU cumpărător primește ca garanție stipulat în contractul de vânzare, care, după construcție devine deținători de interese de proprietate personală (sau proprietatea tuturor membrilor familiei sale). Sa întâmplat cu colaps financiar a constructorului, secvențe video și / sau drepturi le pătrat rămână în mod clar cu cumpărătorul. În plus, participarea contractului de capital este strict termeni de montaj și punerea în funcțiune a casei, setările de apartament, precum și drepturile și obligațiile părților, inclusiv răspunderea definită de dezvoltator sau constructor pentru întârzierea în construcții prevăzute. Acordul preliminar reprezintă capitalurile proprii, în general, nu este supus înregistrării, și plate, adică dreptul la o anumită proprietate, pentru că nu poate fi transferată în nici un fel. Acesta are la bază un acord preliminar simplu sub care nu și vânzătorul de acord să încheie un contract de vânzare în viitor, cât și echitatea contractului.
Potrivit PDDU de fapt, nimic este vândut, precum și orice alte contracte preliminare, care, conform GKRumyniyayavlyayutsya numai obligația, în viitor, de a încheia contractul privind transferul de proprietate, executarea de lucrări sau prestarea de servicii (principalul acord), sub rezerva condițiilor prevăzute de contractul preliminar. Mai exact, acordul prealabil al unei construcții în comun, în viitor, părțile se angajează să încheie un acord de participare în comun în construcția condițiilor prevăzute pentru PDDU, care sunt foarte diferite, din păcate, starea de practică, inclusiv în ceea ce privește.

Conform legii privind acordul de pre-plată nu este posibilă, deoarece acest document este nici un transfer de bunuri, lucrări sau servicii. Părțile au doar dreptul de a ajunge la un acord cu privire la asigurarea îndeplinirii corespunzătoare a viitorilor participanți de construcție în comun a obligațiilor sale, experții sugerează. Și acest software-ul poate fi un depozit care, desigur, nu trebuie să fie egală cu costul de locuințe. În plus, depozitul dezvoltatorul nu ar trebui să fie utilizat pentru a încheia DDU. În cazul în care semnarea PDDU însoțite de un astfel de sistem de „numerar“, atunci nu există nici o crimă. Mai mult decât atât, această opțiune este adesea folosit atunci când cumpără o clădire nouă pe credit, în cazul în care banca poate transfera banii la fel ca asta, fără documente, iar dezvoltatorul nu se poate încheia fără garanție DDU plata plat, și anume înainte de semnarea acordului de împrumut. În astfel de cazuri, atunci când banca dă undă verde pentru un împrumut, cumpărătorul alege un apartament, și se încheie cu constructorul (vânzătorul) un contract preliminar de capital. Cu el, se duce la banca, ceea ce face plata inițială ca un depozit pe PDDU, iar apoi semnează contractul de împrumut. Și dezvoltator, asigurându-vă că primesc investițiile lor, se pregătește DDU. Un astfel de sistem, de exemplu, lucrează în Banca de Economii.

În plus, implicarea fondurilor cetățenilor de dezvoltator în construcții în comun nu în moduri care sunt specificate în lege № 214-FZ. Este considerată o încălcare a drepturilor consumatorilor, și puteți solicita această compensație pentru daune morale (Art. 15 ZakonaRumyniyaot 07.02.92 № 2300-1 «Cu privire la protecția drepturilor consumatorilor“, pag. 8 Recenzii din 12/04/13). Și practică astăzi prejudiciu moral a fost să se întâlnească, nu simbolic, ci în dimensiuni destul de concrete - de exemplu, în valoare de 50 mii de ruble (a se vedea secțiunea 28 din 12/04/13 de revizuire.) ... De asemenea, în cazul în care dezvoltatorul nu îndeplinește cerințele dumneavoastră în mod voluntar, instanța poate recupera de la o amendă de jumătate din suma pe care o va colecta în favoarea ta (n. 6, art. 13 din Legea № 2300-1).

În cazul în care dezvoltatorul vă oferă încheie PDDU pentru o perioadă de un (1) an - acesta este un semnal pentru tine - să fii în gardă, deoarece Codul civil spune că, dacă în perioada specificată, - nu se va încheia DDU contractul de bază, tranzacția se va încheia în mod automat fără notificare și alte formalități (dar, cu excepția cazului în care părțile au exprimat dorința de a le extinde prin semnarea unui acord adițional care nu sunt de acord găsi întotdeauna un răspuns de la dezvoltator). Se pare că, dacă ați semnat PDDU - și a dat Developer milioane de ruble, sau după 1 an, în cazul în care principalul DDU nu a concluzionat, puteți conta pe tine pentru a reveni de la dezvoltator un milion de ruble, pe care l-au plătit pentru PredDDU. Dezvoltatorul nu pierde nimic, și tu - timp, bani, interes până când banii nu erau în bancă și dezvoltator. Prin urmare, problema de constructor fiabilitate - este în prim-plan la PDDU concluzie.

rezumat
Acordul preliminar este înregistrat în capitalul propriu agențiile de stat și nu oferă nici un drept de a cumpărătorilor de locuințe, dar specifică numai intenția părților, în viitor, pentru a încheia DDU. În cazul în care, în acest caz, nu se va percepe un „depozit“ în PDDU de executare sau „depozit“ este mică și nu ia parte la construcția, atunci nu este nimic teribil, dar, în cazul în care dezvoltatorul necesită o plată, iar încă o sută la sută, este clar că contractul preliminar este utilizat pentru a ocolire 214-FZ. Și pentru a încheia piața sa și experți juridici nu a recomandat, la fel ca în cazul cărora drepturile lor pot apăra numai în instanța de judecată și de a obține un apartament puțin probabil, bine, dacă se întorc banii.
PDDU - o eludare a legii 214-FZ, înșelăciune reală, deoarece cumpărătorul nu se grăbește să raporteze că sistemul se aplică contrar legii privind construirea în comun și de fapt, nu cu mult diferit de un sistem de lung bine-cunoscut de realizare a unor noi clădiri pe contractul preliminar de vânzare.

PS. Acesta ar trebui să refuze cu amabilitate aventura cu clădirea de apartamente, pe acă vă propune să încheie PredDDU - sub forma unui document furnizat mai rău decât achiziționarea unui dulap într-un magazin de mobilă (acesta este întotdeauna indicat dimensiunea carcasei și a furnizat schema de cabinet cu rafturi, sertare, deschidere sau uși oarbe și așa mai departe. cerinţe obligatorii pentru cumpărare), adică în cazul în care PDDU lipsă:

Schema de montaj al unui apartament pe podea, cu desemnarea contururilor în cameră și configurația camere în apartament (amintiți-vă de desene animate despre Vasya Kuralesova. Care vinde animale cu patru picioare, urechi și coadă, dar nu și că el a cumpărat)
PDDU nu este semnat de către directorul general Developer (bazat pe Carta). o persoană prin procură: contabil, rietorom, manager de vânzări și alte persoane care lucrează astăzi, și mâine nu mai este de lucru la dezvoltator (semnătura persoanei care nu este certificată de oricine, și se verifică dacă persoana respectivă a semnat tratatul - este pur și simplu nu este posibil, numai în cazul în care. nu se face în prezența ta cu prezentarea puterii originale de avocat și de pașaport al semnatarului de la dezvoltator). În plus, puterea de avocat are o dată de expirare, și este întotdeauna posibil să se retragă - nu este un document etern, și să învețe despre ea poate fi doar persoana care a emis mandatul.
PDDU semnat și aplicat sigiliul organizației doar pe ultima pagină a acordului (cu detaliile și șeful „Forța Majoră“), în cazul în care nu a înregistrat condițiile esențiale ale contractului (prețul, zona, data, numele obiectului, și așa mai departe.). Ie Contractul nu este cusută coarda și nu numerotate pagini de pe reticularea cu semnăturile celor două părți.
Din fericire, nu toți dezvoltatorii din Samara sunt pe astfel de „reguli“, și să onoreze legile din România, preferând regimul juridic stabilit prin Legea federală №214-FZ, în cadrul căreia executarea tuturor aspectelor de mai sus legate de funcțiile autorităților publice - registrator Rosreestra numai atunci poți dormi liniștit.

ar trebui să fie furnizate executarea obligațiilor dezvoltatorului privind transferul spațiilor rezidențiale în construcții cu participare a tuturor contractelor încheiate pentru construirea (crearea) de clădiri de apartamente și (sau) alte bunuri pe baza autorizațiilor de construcție, împreună cu garanția pentru selectarea constructorului în următoarele moduri:

1) garanție bancară, în conformitate cu procedura stabilită prin articolul 15.1 din prezenta lege federală;

2) constructor de asigurare de răspundere pentru neexecutarea sau executarea necorespunzătoare a obligațiilor prin transferul spațiilor rezidențiale în construcții cu participare a contractului în ordine,

Pentru companiile care vand locuințe la 214-FZ, noua lege este obligatorie. Acum „respectă legea“, dezvoltatorii nu vor avea dreptul de a începe înregistrarea acordurilor de participare pe acțiuni, în timp ce nu alege una din cele trei moduri de a proteja drepturile acționarilor.

În cazul în care compania de construcții intenționează să ia o garanție bancară (pentru îndeplinirea corespunzătoare a obligațiilor din transferul deținătorilor de capital de locuințe), este necesar să se încheie un acord cu instituția financiară. În acest caz, banca trebuie să opereze pe piață de cel puțin cinci ani, nu au mai puțin de 200 de milioane de ruble. capitalul social de 1 miliard de ruble. fonduri proprii. Valoarea de răspundere a garantului (banca) înainte ca participantul social trebuie să fie egală cu costul de locuințe, care este specificat în contract cu dezvoltatorul. Dar nu este mai mică decât prețul mediu de piață pe metru pătrat de suprafață de locuințe, care stabilește Ministerul Dezvoltării Regionale.

Dacă această metodă nu este adecvată, printre dezvoltatorii mai există două opțiuni - asigurări de răspundere civilă. Puteți fie să încheie un contract cu o societate de asigurări private sau intră într-un așa-numita societate de asigurare mutuală. Fondatorii ei ar trebui să fie de cel puțin 30 de companii care construiesc și vând locuințe, în conformitate cu 214-FZ de cel puțin trei ani. În cazul falimentului unuia dintre ceilalți membri ai societății vor purta răspundere subsidiară pentru obligațiile față de deținătorii de capital.

Pentru a obține despăgubiri de asigurare, cumpărătorii de proprietate trebuie să fie verdictul de blocare a pieței privind garanția sau deschiderea procedurii falimentului unei decizii.

Un contract de asigurare cu o societate privată de a acționa înainte de predarea apartamentului. Dar, în același timp, investitorii imobiliari la stânga dreapta pentru a obține o rambursare pe evenimentului asigurat, în cazul în care are loc în termen de doi ani de la transferul de proprietate.

Există un sistem de mare expert on-line pentru identificarea riscurilor juridice ale cumpărătorilor (atât primar și pe piața secundară) și a chiriașilor imobiliare: www.riskover.ru

informații despre contrapartea cm. pe site-ul Serviciului Federal Brut RF