Randamentul de construcții proiecte de reducere a costurilor
Director al Departamentului de evaluare și servicii de consultanță firma elvețiană de evaluare Alexey Sergeev sugerează că, în următorii ani, participanții pieței construcțiilor se va cere să meargă pentru a practica economia. O scădere de 25% din costurile vor ajuta la a face proiecte profitabile și fără pierderi.
Dezvoltatorii cred că, pentru a reduce costurile de construcție a lucrărilor, fără pierderi de calitate este dificil, scrie „Kommersant“. economii alternative - achiziții publice centralizate, reducerea prețului terenurilor, programe de sprijin guvernamental, precum și o creștere a vânzărilor imobiliare pe hectar.
Elvețian de evaluare indică faptul că pentru a obține rentabilitatea construcției prin creșterea prețului pe metru pătrat nu va funcționa, din cauza volumului maxim al ofertei pe piață. Timp de trei ani, suprafața totală de noi proprietăți imobiliare rezidențiale a crescut cu 50%, la Moscova. În același timp, pe parcursul anului trecut vânzările de locuințe au scăzut cu 20%.
Dl Sergeyev adaugă că pentru a face proiecte viabile să permită optimizarea fiscală și programul de renovare (reinstalare a cetățenilor din locuințe dărăpănată).
În opinia dumneavoastră, indiferent dacă sunt sau nu să urmeze calea de salvare pentru păstrarea viabilității proiectului?
Până în prezent, piața nu există nici un loc să cadă asupra costului proiectelor, dezvoltatorii și așa să vândă la prețuri apropiate de costul, în timp ce într-o mare varietate de oferte, clienții aleg opțiunea cea mai accesibile, dar de înaltă calitate pentru același preț.
Condiții de concurență acerbă, dimpotrivă, să încurajeze dezvoltatorii să introducă opțiuni suplimentare pentru îmbunătățirea proiectului. Acest lucru, de exemplu, intrările de proiectare, amenajare a teritoriului un concept interesant de zone publice. În aceste condiții, dezvoltatorii sunt extrem de important să nu drămui pe opțiunile, care ar putea afecta obiectul. Efectuarea orice înlocuire ar trebui să fie adecvate și să îndeplinească criteriile pentru un mediu confortabil.
Aici observăm că, în astfel de circumstanțe managementul este foarte importantă, din cauza managementului și a deciziilor depinde de o parte costisitoare a proiectului și pe viitor. Erori în formula de afaceri poate duce la rezultate dezastruoase (terenuri prea scumpe pentru inventar nuanțe și alte aspecte).
În opinia dumneavoastră, indiferent dacă sunt sau nu să urmeze calea de salvare pentru păstrarea viabilității proiectului?
De-a lungul ultimilor 3-4 ani, dezvoltatorii într-adevăr se confruntă cu creșterea costurilor. Cheltuielile au crescut literalmente pe toate capetele de acuzare. Această achiziție de materiale de construcții, care a crescut ca urmare a devalorizării rublei, precum și revizuirea speculativă a prețurilor de către producătorii interni. Și inovații în legislația referitoare la industria de construcții. Și creșterea costurilor de conectare la rețelele de utilități. Ca rezultat, profitabilitatea proiectelor este într-adevăr, în scădere. Pentru a salva cel puțin nivelul minim de rentabilitate, singura soluție devine de optimizare a costurilor.
Listate de colegi căile noastre de a reduce costul de construcție - sprijin din partea statului, revizuirea valorilor terenurilor, centralizarea achizițiilor, crește densitatea de construcție, în opinia noastră, nu va conduce la economii semnificative. De asemenea, achiziția centralizată la toate pot duce la o creștere a prețurilor de producție. În opinia noastră, în domeniul dezvoltării imobiliare trebuie neapărat să fie „viu“ concurență, care a priori exclude achiziția centralizată. Reducerea costurilor de terenuri nu este, de asemenea, să conducă la o revizuire substanțială a costurilor. La urma urmei, conform estimărilor noastre, costul de închiriere sau de achiziție de terenuri nu este mai mare de 10% din costul întregului proiect.
Mult mai grave cheltuieli dezvoltator a, de exemplu, atunci când conectarea la rețelele urbane de inginerie. Din costul total al acestei este de aproximativ 30-35%. Prin urmare, este necesar a) pentru reducerea tarifelor, b) reglementează în mod clar termenii serviciului pentru a se conecta la rețea. Foarte des furnizori nu sunt conforme cu acordul, motiv pentru care
Dezvoltatorii nu poate trece un timp complex, și obligat să plătească dobânzi titularii de penalizare. Practic, nu din vina lor.
În opinia dumneavoastră, indiferent dacă sunt sau nu să urmeze calea de salvare pentru păstrarea viabilității proiectului?
În opinia mea, pentru a salva, în general, nu mai este pe ceea ce, iar majoritatea dezvoltatorilor epuizat cea mai mare parte a resurselor reduce și mai mult costul proiectului pentru a menține un nivel acceptabil de rentabilitate. În acest sens, am rămas cu doar două opțiuni: creșterea valorii adăugate a proiectului, precum și îmbunătățirea solvabilitatea cumpărătorilor.
Cea de a doua direcție - este creșterea bunăstării consumatorilor. Pentru creșterea profitabilității, industria trebuie să solvabilitate și încredere în viitor cumpărătorii care nu se tem să ia un credit ipotecar. Această sarcină poate fi spus la nivel național. Dacă vom găsi o soluție, atunci profitabilitatea afacerii va crește fără a reduce calitatea produsului.
În opinia dumneavoastră, indiferent dacă sunt sau nu să urmeze calea de salvare pentru păstrarea viabilității proiectului?
Astăzi, situația de pe piață este că economia într-un fel se va reduce nivelul de calitate al proiectului. Pe o astfel de schimbare în comportamentul dezvoltării imobiliare cumpărător va reacționa, desigur, negativ și „vot cu picioarele lor“, în favoarea acelor proiecte care oferă pachetul complet - accesibilitate bune de transport, infrastructură, peisagistică și arhitectură modernă. Prin urmare, dezvoltator, care merg mai întâi la o reducere conștientă a calității proiectului pentru a crește profitabilitatea (chiar și cu unele reduceri de preț) semnează de fapt, propria condamnare la moarte. Faptul că cumpărătorii oraș chiar și cu cea mai scăzută solvabilitatea astăzi au așteptări mari. Prin urmare, nu toate imediat va comuta atenția caseta tipic greu de definit numai în cazul în care acesta va fi ieftin. În opinia noastră, rentabilitatea într-adevăr nevoie pentru a îmbunătăți economia de, dar este o problemă nu numai de dezvoltatori, dar și alți membri ai pieței de locuințe: de stat și bănci. În special, autoritățile ar putea contribui la reducerea costurilor de conectivitate tehnologice, care afectează monopolurilor naturale. Și băncile (din nou, în cooperare cu statul) ar putea lucra la crearea unei linii mai ieftine și de credit pe termen lung pentru dezvoltatori, precum și restructurarea datoriilor lor. Cu alte cuvinte, optimizarea costurilor este încă posibilă, dar necesită participarea nu numai dezvoltatori, dar și ceilalți jucători.
În opinia dumneavoastră, indiferent dacă sunt sau nu să urmeze calea de salvare pentru păstrarea viabilității proiectului?
Dacă te plimbi de-a lungul calea pentru a salva calitatea materialelor, aceasta nu este cea mai bună soluție, deoarece astfel de economii duce la o deteriorare a calității proiectelor. Având în vedere concurența ridicată, există riscul ca cererea consumatorilor trecerea către o serie de proiecte mai bune și mai interesante.
În cazul în care dezvoltatorul decide să nu pentru a salva fatadele, de exemplu, este posibil să se evalueze imediat, și materiale de construcție de bază, este agrava performanțele și afectează în mod necesar pe viitor. În acest caz, efectul negativ al acestor economii nu poate avea loc imediat, dar după un timp și va afecta vânzările deja în complexele ulterioare dezvoltator de locuințe. Slaba performanță a proiectului conduce la un impact negativ asupra reputației dezvoltator, care, la rândul său, reflectat în continuare deja în vânzări. În nici un caz nu poate urma calea acestor economii pentru dezvoltatori, care au intrat recent pe piață și aduce vreodată reputația.
Într-o încercare de a optimiza dezvoltatorii pot începe de economisire pentru parcarea subterana. Faptul este că parcarea subterană - o parte destul de costisitoare a construcției. De mare disponibilitate a locurilor de parcare în confort clasa nu este o stare critică. Adică, economiile pot fi exprimate în faptul că dezvoltatorul decide să construiască o mulțime de parcare-un nivel în loc de un nivel doi, împingându astfel mai mult spațiu pe zona locală pentru parcare sau ridicarea de parcare cu suprafață fiscală.
În plus, reducerea numărului de niveluri de parcare trebuie să fie o creștere suplimentară a vânzărilor și în faza inițială de construcție. Faptul că parcarea are o cantitate considerabilă de timp, și în cazul în care un cumpărător vede că vânzările au început deja în urmă cu câteva luni, dar casa nu este afișată, confundă acest fapt. În cazul în care un singur nivel de parcare, dezvoltatorul se apropie rapid într-o etapă de instalare directă a pardoselilor, prin urmare, afluxul de cumpărători în complexul devine mai mare. Potrivit companiei noastre, aproape trei sferturi dintre cumpărători cumpere apartamente in cladiri noi pe scena de pregătire este deja mai mare de 50%. În consecință, factorul de disponibilitate este acum unul dintre principalele pentru client și dezvoltatorii de asemenea, trebuie să facă un început în acest sens.
Mai degrabă, putem crede că dezvoltatorii vor trece prin utilizarea mai eficientă a terenurilor, care va fi exprimată în creșterea numărului de proiecte etaje. Dacă acum, mulți dezvoltatori în favoarea proiectului de proiecte sau proiecte de înălțime variabilă, de mijloc creștere confort la piață într-un efort de a salva poate crește numărul de etaje, contribuind astfel la creșterea rentabilității.
În regiunea Moscova, dezvoltatorii se apropie de pragul de marginalitate, atunci când au fost forțați să se gândească la modalități de a salva. Dar nu se poate cu discount faptul că dezvoltatorii români au devenit pur și simplu obișnuiți cu proiectele de mare marjă, și numai acum reconstruite treptat în noile condiții.