Problema de a crea locuințe la prețuri accesibile în România

Cea mai importantă problemă, esențială, vitală pentru fiecare familie românească este de locuințe.

La Facultatea de Economie al Academiei imobiliare Română de Economie Națională și Administrare Publică pe lîngă Președintele România de mai mulți ani, a studiat problema de locuințe la prețuri accesibile în România. Studenții de lucru diplomă de programe de MBA „Property Management“, precum și teza de master a studiat problemele și mecanismele dezvoltate pentru construirea de fapt locuințe la prețuri accesibile, ținând seama de cererea efectivă a familiilor românești, scrie Elena Vladimirovna Ivankina, doctor în științe economice, profesor universitar, decan al Facultății de Economie de bunuri imobiliare al Academiei Române economia națională și administrație publică PrezidenteRumyniyadlya BSN.

Pe parcursul anilor de putere sovietică mai ales în ultimii douăzeci de ani (70 - 80 ani), de construcție a fost realizat destul de intens și de locuințe noi a ajuns în 1988, 82 de milioane de metri pătrați pe an. Trebuie remarcat faptul că acest lucru nu este încă suficient pentru a rezolva problema locuințelor, numărul listei de așteptare a crescut în fiecare an, toate angajamentele pentru punerea în aplicare a cerințelor de locuințe publice au fost pe stat. Creat de la începutul anilor '90 ai fondului de locuințe sunt de o calitate extrem de scăzută (cu excepția carcasei „elita“ a acelor ani - zgârie-nori a lui Stalin și alte case de cărămidă înalt nu mai puțin de 9 etaje, numit „Stalin“).

Până în prezent, fondul de locuințe în România este după cum urmează :. 34 de milioane de apartamente în blocuri de locuințe, care este de 68% din stocul total de locuințe, de 16 milioane de case individuale, care, respectiv, este de 32% .. Pe de altă parte, 25% din fondul românesc rezidențiale individuale nu este o astfel de standarde occidentale, astfel încât acestea sunt echipate cu facilități în „curte“ și le lipsește apa.

Numărul total de gospodării românesc este de aproximativ 52,5 Mill. Forma predominantă este o proprietate rezidențială privată, la care 85,6% din totalul locuințelor. Potrivit unor rapoarte, există încă 10 milioane. Cabane și case de grădină, potrivite pentru ședere permanentă, care, de asemenea, sunt în proprietate privată și sunt a doua casă pentru oamenii din România. Potrivit specialistilor din cadrul Facultății de Economie a RANHiGS imobiliare pe lîngă Președintele Federației Ruse, doar 3% din aceste case pot fi considerate ca a doua casa - practic nu este adaptat pentru a trăi în timpul iernii, case de vara, mai mult de 50%, fără facilități de bază.

Toate motivele de mai sus:

- oferta redusă de locuințe pentru cetățeni,

- starea proastă a stocului de locuințe,

- calitate scăzută ca mai multe etaje și case individuale, definesc urgență specială crearea de noi concepte în construcția de locuințe la prețuri accesibile.

Conceptul de locuințe la prețuri accesibile

- o rată ridicată de creștere fără precedent a prețurilor de proprietate, care a demonstrat că investițiile în ea însăși justifică - cu excepția perioadelor de criză.

Blestemul problemei locuințelor este evident mai ales atunci când se utilizează metode clasice de determinare a accesibilității locuințelor. Aceste tehnici sunt folosite de mai multe decenii în lume, ele sunt dezvoltate de către Banca Mondială și ONU.

În cazul în care familia direcționează toate veniturile lor pentru locuințe, și de a salva timp de mai mult de cinci ani, de locuințe este considerată a fi practic inaccesibile. Acesta reflectă cu acuratețe modelul obținut în rezolvarea problemelor reale de ipotecare (pe baza plății inițiale, ponderea veniturilor gospodăriilor luate în considerare pentru plata unei rente, diferența dintre declarată și rata efectivă la împrumut):

În cazul în care familia direcționează 100% din bugetul său anual pentru achiziționarea de apartamente și se poate cumpăra numai după 5 ani, aceasta înseamnă că cheltuielile pentru achiziționarea de apartamente de o treime din familie timp de economii la buget (sau plățile ipotecare) se prelungește cu 3 ori - până la 15 ani . Dar, în această o treime din bugetul familiei conținut nu numai returnarea creditului, dar interesul pe ea. În cazul în care sunt incluse în calculul dobânzii la ratele ipotecare din Romania, vom primi 30 de ani de ipotecare, în cazul în care ratele dobânzilor la europene - 20-25 de ani. Desigur, că în această perioadă de apartament este indisponibil. Prin urmare, pentru un calcul dur trebuie să fie de 100% din venitul familiei și valoarea de prag pentru o perioadă de 5 ani.

Dacă luăm în considerare salariul oficial (sub formă 2NDFL), locuințe la prețuri accesibile este doar o parte a zecea grupuri decile ale populației.

După cum știți, țara noastră se află în zona de predominare a venitului „gri“ - adică, cu prevalența cifrei de afaceri în numerar a veniturilor (50-70%) se plătește „în plic“, adică evaziunea fiscală. Acest lucru se datorează:

- rata mare de impozitele pe salarii pentru angajatori - 13% din venituri și 31% UST. Astfel, pentru plata de 1.000 de ruble statul de plată ar trebui să fie format la nivelul de 1440 de ruble. De aici - chiria „gri“, incapacitatea de a obține credite, oportunități limitate pentru formarea de economii de pensii, și așa mai departe;

- cu preponderență cifra de afaceri de numerar. În orice țară într-o astfel de situație, afacerea va folosi orice oportunitate pentru evaziune fiscală. Numai trecerea la plăți fără numerar și fiscală extensivă beneficiile sistemului poate duce la o schimbare de situație.

În cazul în care, cu toate acestea, calculele accesibilitatea locuințelor să ia în considerare veniturile „gri“, care este, pentru a majora salariile oficiale cu 70%, având în vedere veniturile gri, întreaga decilele nouălea și al zecelea se încadrează în zona de accesibilitate.

O imagine similară a accesibilității locuințelor de evaluare fiind bazate pe alte regiuni din România. Tabelul 5 prezintă costul mediu per 1 m pe regiuni România; Desigur, prețurile sunt semnificativ mai mici decât la Moscova, dar salariile sunt, de asemenea, mai mici. în funcție de regiune Calculele arată disponibilitatea de locuințe pentru 10-15% din populația fiecărei regiuni care nu poate îndeplini sarcina la îndemână pentru a se asigura că populația țării de fapt, locuințe la prețuri accesibile.

Un alt factor important care caracterizează piața rezidențială românească, care este cea mai pronunțată la Moscova, este cel mai înalt nivel din lume de concentrare a populației în orașe și a lansat problema de privatizare a terenurilor urbane. În prezența unor spații vaste nelocuite Romania așezări ocupă doar 1% din fondul funciar în România, iar 1% sunt industriale, de transport și alte întreprinderi.

Urbanized proporția de terenuri în proprietate privată, este mult mai mic. Deci, la Moscova, doar 0,58% din terenurile transferate în proprietate privată.

Astfel, un set de probleme care necesită următoarea soluții imediate:

1. Elaborarea unei strategii naționale pentru a crea locuințe la prețuri accesibile. În acest scop, este necesar să se determine parametrii de preț de locuințe la prețuri accesibile pentru fiecare regiune din România, o tipologie de opțiuni pentru locuințe la prețuri accesibile, stimulente investitorilor și constructori pentru crearea unui climat investițional atractiv în acest domeniu.

3. Transferul de proprietate asupra terenurilor către entități private și persoane fizice. Acest lucru va asigura că bugetele orașelor fluxul anual de fonduri ca urmare a colectării impozitului funciar, care este plătită de toți membrii Hoa. La Moscova la crearea HOAs nici unul dintre ele nu au fost transferate în proprietatea asupra terenurilor, spre deosebire de București, Soci, în cazul în care transferul dreptului de proprietate a unui apartament în membrii Hoa este însoțită de semnarea unui acord privind plata taxei anuale a terenurilor.