Închis reciprocă Fondul de investiții imobiliare, ca o modalitate de a minimiza taxele
În conformitate cu art. 10 din Legea federală a 11.29.01 numărul 156-FZ „privind fondurile de investiții“, un fond mutual - este un complex de proprietate separat, care nu este o entitate juridică. Acesta include atât proprietatea transferate fondatorului (e) societate de administrare fiduciară asociației fiduciare cu condiția ca proprietatea altor fondatori de proprietate și a bunurilor obținute în procesul de astfel de control. Ponderea în dreptul de proprietate asupra activelor fondului de investiții unitatea de valori mobiliare trebuie să fie certificate (o parte), emise de societatea de administrare Investitorul (persoană fizică sau juridică) poate deveni un acționar achiziționează acțiuni ale REIT și de a face un numerar sau alte active (bunuri imobiliare, valori mobiliare, etc.). .
Fondurile primesc venituri sub formă de plăți de leasing de proprietate existente, menționate ca fondurile de închiriere. Spre deosebire de fondurile mutuale ale altor tipuri de fonduri mutuale imobiliare în faptul că fondurile de închiriere implicat în exploatarea de bunuri imobiliare comerciale și pentru a primi venituri din închiriere-l. Adăugarea de bunuri imobiliare în REIT oferă proprietarilor posibilitatea de a îmbunătăți transparența de afaceri și de a crește recursul lichiditate și de investiții imobiliare deținute de acestea. Cu toate acestea, înainte de a lua o decizie cu privire la formarea REIT, proprietarul ar trebui să fie conștienți de faptul că din cauza atenția sporită din partea autorităților fiscale, înainte de a deveni necesar să se renunțe la subraportarea de venituri din proprietate a primit în schimb preferințele fiscale substanțiale.
Caracteristici găsirea imobiliare în componența REIT
· Impozitarea REIT
În conformitate cu Codul Fiscal, contribuabilii din România sunt persoane fizice și juridice. Fondurile mutuale sunt complexul de proprietate fără a forma o entitate juridică și, prin urmare, este scutită de impozitul pe venit în mărime de 24% din fondurile primite sub formă de plăți de leasing. Chiar înainte de răscumpărarea acțiunilor la închiderea fondului, sau plata venitului de investiții intermediare în cadrul fondului de un număr nelimitat de tranzacții poate avea loc, venituri neimpozabile. În plus, în fiecare an de la proprietar Organizatsii- nu se percepe impozitul pe proprietate în valoare de 2% din valoarea proprietății, datorită faptului că, în procesul de luare proprietar primește o titluri de REIT - unități de fond. Dreptul de proprietate asupra valorilor mobiliare nu este supusă unor taxe de proprietate.
· Lichiditatea.
Proprietatea transferat la REIT dobândește lichiditate suplimentară prin permiterea vânzărilor de acțiuni pe piața secundară a bursei sau prin intermediul unui unități de tratament OTC. Unitățile de REIT pot servi drept garanție pentru propria lor de credit în bancă.
· Drepturile de proprietate.
Atunci când face un fond imobiliar în proprietarul primește statutul de acționar unic al fondului, și anume 100% din active, care au fost transferate REIT, va deține în calitate de proprietar. În același proprietar va păstra controlul deplin asupra proprietății. Documentele ce confirmă dreptul de proprietate asupra unităților fondului, o declarație din registru, care indică numărul de acțiuni deținute de investiții acționar.
· Minimizarea riscurilor asociate atacurilor raider
Fondatorul fondului poate fi transferat la REIT ca o proprietate, iar miza / actiune din capitalul social al proprietarului întreprindere a proprietății, minimizând astfel riscul de atacuri raider. După cum arată practica existentă, pentru a avea acces la stocul de proprietate este mult mai dificilă decât să-l selectați din întreprindere. Proprietatea deținute de fond nu poate fi retrasă, nu poate fi impusă o sancțiune.
· Impozitarea acționarilor la închiderea fondului sau primirea de venituri intermediare de investiții:
- 13% - pentru persoane fizice;
- 24% - pentru persoane juridice;
- 30% - pentru nerezidenți - persoane fizice;
- 20% - pentru nerezidenți - persoane juridice;
- 0% - pentru nerezidenți, în cazul unui document care să confirme că societatea este un non-rezident este un rezident al unei țări cu care acordul sau convenția pentru evitarea dublei impuneri.
Managementul companiei REIT plătește TVA la bugetul pentru tranzacțiile cu activele Fondului și off-record de TVA inclusă în costul.
EXEMPLU eficienta de gestionare a proprietății folosind mecanismul REITs
- persoană juridică deține centrul de afaceri de 4.000 mp
- clădiri de închiriere de inchiriat proprietar aduce venitul anual brut de 1,920,000 $.
- Valoarea de piață a clădirii - 2500 $ / mp x 4000 mp = 10 milioane de $.
- Valoarea contabilă a clădirii - 1500 $ / mp x 4000 mp = $ 6.000.000.
- Costul de gestionare și funcționarea tehnică a clădirii - 200.000 $ pe an.
Două cazuri de gestionare a clădirii deținute de către persoana juridică (în acest exemplu, Ltd.) și ca parte a fondurilor închise de investiții unitare.
- În primul caz, venitul înainte de impozitare, care a fost de 1,720,000 $. din cauza efectului impozitului pe venit și impozitul pe proprietate, a început să facă doar 1 127 $ 200 de.
- În cazul REIT, prin stimulente fiscale, venitul net al fondului sa ridicat la 1 520 000 de dolari. Astfel, numai în primul an, fondul a câștigat o suplimentare de aproape 400 000 de dolari. În beneficiul pe termen lung de utilizare a REIT a crescut, datorită posibilității reinvestirii câștigurile lor în continuare.