Construim pe contractul preliminar
A. Ostrovski W .. consultant fiscal de conducere, LLC "Consulting Group" Taxi Optima ""
Termenii contractului
Astfel, un acord preliminar trebuie să conțină date pentru a stabili subiect și alți termeni materiale ale contractului principal. Se precizează, de asemenea, termenul în care părțile se angajează să încheie contractul de bază. Dacă nu este specificat nici un moment, contractul-gazdă se încheie în termen de un an de la data semnarii contractului preliminar. În cazul în care, înainte de expirarea perioadei în care părțile trebuie să încheie contractul de bază, el nu va fi introdus în nici una dintre părți dă celeilalte părți o ofertă de a încheia acest contract, obligațiile prevăzute de contractul preliminar se încheie.
măsuri provizorii
Părțile includ adesea în contract o condiție de plată a unei persoane fizice (viitorul cumpărător) în numerar, sub forma unui depozit de securitate, suma care, după încheierea contractului principal va fi compensată cu plata pentru bunurile achiziționate.
În caz de eșec de a încheia un acord de bază în timp util veniturile returnate către cumpărător nu a reușit.
Problema includerii în contract preliminar această condiție este controversată, deoarece contractul preliminar, de regulă, nu dă naștere unor drepturi și obligații ale părților specifice, cu excepția obligației de a semna contractul principal în viitor.
Astfel, nu există nici un motiv de petrecere pentru o obligație monetară, din cauza contra-executarea contractului nu este încă încheiat.
Responsabilitatea pentru eșecul de a încheia contractul de bază
Prin acord prealabil se aplică următoarele:
- în cazul în care partidul, pentru care încheierea acordului în mod necesar timid departe de încheierea acestuia, cealaltă parte poate solicita instanței de constrângere de a încheia un contract;
- este parte nejustificat a refuzat să semneze contractul, trebuie să despăgubească cealaltă parte a suferit pierderi.
Motivul - alineatul 4 al articolului 445 din Codul civil.
Taxa pe valoarea adăugată
obligație de plată a TVA apare cu apariția obiectului impunerii, în special în punerea în aplicare. Suma contractului preliminar nu este considerată a fi primită pentru proprietate vândute, precum și un depozit de securitate. Prin urmare, baza de impozitare nu sunt incluse. Dar, chiar dacă acestea sunt considerate ca plăți în avans (așa cum se procedează de obicei, impozit), pentru dezvoltator responsabil de construcția unei case rezidențiale, riscul de impozitare nu apar. După vânzarea de apartamente este scutită de TVA pe baza paragrafului 22 al paragrafului 3 al articolului 149 din Codul fiscal.
Cu toate acestea, unii experți cred că aceste fonduri pot fi descrise ca suma primită pentru transferul drepturilor de proprietate, care, în conformitate cu paragraful 3 al articolului 155 din TVA kodeksaRumyniyapodlezhat fiscal. Cu toate acestea, acest punct de vedere nu este în mod fundamental adevărat, deoarece fondurile primite în conformitate cu acordurile preliminare nu sunt fonduri primite în legătură cu transferul drepturilor de proprietate la apartament. După bani organizarea toți, cetățenii sunt enumerate, dreptul de a revendica apartamentul după finalizarea construcției de case rezidențiale nu sunt acolo. Un astfel de drept (mai exact, nu este un drept de proprietate și dreptul de contract de vânzare) va fi la cumpărător numai după încheierea contractului principal de vânzare.
O taxă pentru calcularea taxei în conformitate cu cerințele de la punctul 3 al articolului 155 din kodeksaRumyniyavoznikaet fiscale numai acele organizații care, în calitate de investitori (nu merge despre constructor), transferă drepturile lor către terțe părți în temeiul contractului de cesiune. De obicei, într-o astfel de situație, în prețul de atribuire stabilit așa-numita marja (diferența dintre valoarea la care drepturile de proprietate transferate, ținând cont de taxa și costul de achiziție), care ar trebui să fie inclusă în baza de impozitare TVA.
Impozitul pe profit
În ceea ce privește impozitul pe venit, atunci această taxă se percepe pe veniturile din vânzări și venituri non-exploatare.
Veniturile din vânzarea de dezvoltator în această etapă nr. venituri non-exploatare - la fel ca venitul contribuabilului recunoscut beneficiile economice (articolul 41 din Codul fiscal.). Până atunci, până când dezvoltatorul nu reușește să semneze contractul principal pentru vânzarea de apartamente, iar apartamentul nu va da cumpărătorilor au primit plăți intermediare de beneficii economice, ci mai degrabă veniturile din vânzarea, nu formează.
venituri non-exploatare provine de la dezvoltator numai în cazul în care contractul principal de vânzare el nu încheie și, astfel, nu returnează suma depozitului de securitate.
AVIZ EXPERT
Cum se califica pentru contractul preliminar primit bani? le ia în considerare în avans sau bani serios?
Trebuie remarcat faptul că un răspuns clar la această întrebare este nu.
În conformitate cu paragraful 3 al articolului 380 din Codul civil, în caz de dubii dacă suma plătită pentru plățile datorate în temeiul contractului, banii serios, suma considerată a fi plătită ca avans, nu este dovedit contrariul.
practica de arbitraj este controversată, există soluții în sprijinul organizațiilor (care recunosc încasările de bani serios), și în favoarea autorităților fiscale (recunoscând veniturile în avans).
Aici sunt trei poziții de bază ale instanțelor cu privire la această problemă.
Astfel, probabilitatea riscurilor fiscale în cazul fondurilor primite de recunoaștere a banilor serios (și nu în avans) pentru organizație este destul de mare.
Serviciile dezvoltator
În timpul construcției unei rezidențiale bloc client dezvoltator, de obicei, este construirea în detrimentul acționarilor. În acest caz, acestea sunt contracte de o construcție comună, relația care sunt reglementate de legea № 214-FZ.
Alocați servicii fără nici un motiv
Conform acestui contract, dezvoltatorul este obligat să contracteze timp pe cont propriu sau cu ajutorul altora pentru a construi un bloc de apartamente (sau alte bunuri), și după ce a primit permisiunea de a intra în funcțiune pentru a transmite corespunzătoare construcției participative obiect. În același timp, în conformitate cu paragraful 1 al articolului 5 din Legea № 214-FZ, prețul contractului poate fi definit în contract ca suma de rambursare a costurilor de construcție, și în numerar să plătească pentru serviciile de constructor.
Acest lucru înseamnă că serviciile sunt de client-dezvoltator are (respectiv, și impune impozitul lor valoare) numai în cazul în care proprietatea este construit pentru investitorii imobiliari, adică în detrimentul cetățenilor, cu fonduri obținute nu prin contracte preliminare și contracte de capital participare. Cu alte cuvinte, nu este atât de mult faptul de construcție în detrimentul cetățenilor, în calitate de „natura juridică“ a fondurilor primite.
În plus, fondurile primite în cadrul unor contracte preliminare nu se aplică în cazul fondurilor cu destinație specială, cum ar fi fondurile primite în cadrul contractului din capitalul social.
Prin urmare, în cazul în care dezvoltatorul nu încheie contracte cu cetățenii participarea la construirea în comun, este imposibil să vorbim despre furnizarea de servicii pentru acestea. În acest caz, organizația construiește inițial o casă pentru el însuși, astfel încât mai târziu - după înregistrarea proprietății sale de proprietate - de a vinde apartamentul și pentru a primi veniturile din vânzarea de bunuri deja (și nu pe furnizarea de servicii pentru construcția de case pentru investitori imobiliari).
Veniturile nu este formată
Pentru că, așa cum am descoperit, serviciul pentru clienți, dezvoltatorul nu are pe nimeni, atunci venitul impozabil din furnizarea lor poate să nu fie formate în momentul primirii de fonduri de la public printr-un acord prealabil, sau după finalizarea construcției.
Sau cel puțin așa: după finalizarea construcției și vânzarea de apartamente finisate de la dezvoltator generat venituri, dar nu pe serviciile de client-constructor, și din vânzarea de apartamente.
Dar putem spune atunci că respectivul client-dezvoltator oferă servicii pentru sine? Nu poți. La urma urmei, obligația de a evalua TVA și veniturile impozitul aferent serviciilor de vânzări. Și, în conformitate cu paragraful 1 al articolului 39 din Codul fiscal, vânzarea de bunuri, lucrări sau servicii sunt recunoscute de transfer pentru luarea în considerare a proprietății bunurilor, respectiv, rezultatele muncii efectuate de către o persoană la alta, servicii plătite de către o persoană la alta.
Cu toate acestea, ar trebui să ia în considerare faptul că obiectele de impozitare pe valoarea adăugată se referă efectua lucrări de construcții (SMR) pentru consumul propriu (cop. 3 alin. 1, art. 146 din Codul fiscal). Dar acest lucru se aplică numai acelor dezvoltatorii care construiesc ei înșiși (total sau parțial), și anume prin intermediul propriilor lucrători. În cazul în care dezvoltatorul pe durata proiectului a atras doar contractanți, dar el are o funcții de conducere și de supraveghere pur, obiectul impunerii TVA-ului sub forma costurilor de construcție nu are.
După cum sa menționat deja, fondurile primite în conformitate cu acordurile preliminare nu sunt caracterul țintă, ca, de exemplu, prin intermediul unor acorduri de parteneriat. În acest caz, poate că acestea ar trebui să fie incluse în baza de impozitare pentru impozitul pe venit? Într-adevăr, în lista de venituri care nu sunt luate în considerare la stabilirea bazei de impozitare, fondurile listate în formă acumulate în conturile organizației-constructor înseamnă acționari sau investitori (cop. 14 alin. 1, art. 251 din Codul fiscal). Și în cazul în care organizația-dezvoltator primește fonduri de la deținătorii de capital nu este, aceste sume nu suportă beneficii și, prin urmare, ar trebui să fie inclusă în baza de impozitare pentru impozitul pe venit?
Nu, această presupunere nu este adevărat. Ca obiecții poate duce la argumentul că duce mai devreme: nu contează că aceste sume nu sunt supuse privilegiul, dar faptul că acestea nu constituie venituri în principiu (beneficii economice). Atâta timp cât constructorul nu va începe să vândă apartamentele.
În cazul în care venitul impozabil apare?
Deci, am stabilit că dezvoltatorul primesc plăți de la cetățeni în contractul preliminar nu ar trebui să le includă în taxa pe bază de profit și TVA. Venituri din furnizarea de servicii pentru clienți-constructor de asemenea, nu se pune. Se pare ca intreaga faza de construcție a unui bloc de apartamente dezvoltator nu suportă nici un fel de poveri fiscale. Când este că organizația va fi calcula datoria și să plătească impozite? Și ce anume?
Taxa pe valoarea adăugată. Construcția dezvoltator creează un obiect finit (un bloc de apartamente), a cărui apartament sunt înregistrate în proprietate - proprietarul original este un constructor. După vânzarea de apartamente în venitul său acolo. TVA-ul nu va fi supusă ea, precum și realizarea de clădiri rezidențiale, spații de locuit, precum și a le partaja pe lista de tranzacții care sunt scutite de taxa pe valoarea adăugată. Acest lucru înseamnă că dezvoltatorul nu este în măsură să deducă valoarea taxei pe care întreaga construcție le impune companiilor de proiectare, furnizori, contractori, și așa mai departe. D. (Cop. 1 alin. 2 din art. 170 din Codul fiscal).
cheltuiala cu impozitul pe profit. În cazul în care vânzarea de apartamente vor trebui să perceapă taxa, deoarece beneficiile acesteia (cum ar fi TVA) legislația fiscală nu prevede. În legătură cu acest lucru - următoarea întrebare este: în ce moment pe care doriți să includă această realizare a venitului venitul impozabil? După primul apartament este transferat la actul de recepție și transmitere, și numai apoi a oficializat transferul drepturilor de proprietate la aceasta din organizație către cumpărător. Să investigheze.
Dar mai târziu, finanțatorii au schimbat punctul de vedere cu privire la opusul.
Organizația - vânzătorul de bunuri imobiliare obligația de a plăti impozit pe venit rezultă din transferul obiectului către cumpărător în temeiul actului (proiect de lege) acceptarea și transferul de active fixe și depunerea documentelor pentru înregistrarea de stat a drepturilor de bunuri imobile, indiferent de data înregistrării drepturilor în sine.
Astfel, pentru a evita taxa de risc organizație dezvoltator poate decide să includă în venitul impozabil costul de apartamente vândute la data transferului lor la actul de recepție și transmisie, nu la proprietate data înregistrării drept al cumpărătorului (noul proprietar).