Ce ar trebui să fie alertat atunci când cumpără un apartament
La alegerea unui apartament, trebuie sa ma uit la o mulțime de opțiuni, și în fiecare caz să cântărească „pro“ și „contra“. Ce ar trebui să fie avertizat cu privire la un anumit obiect, și modul în care punctele îndoielnic ar trebui să acorde o atenție deosebită? Discutăm cu experții și să tragă concluzii.
La alegerea unui apartament, trebuie sa ma uit la o mulțime de opțiuni, și în fiecare caz să cântărească „pro“ și „contra“. Ce ar trebui să fie avertizat cu privire la un anumit obiect, și modul în care punctele îndoielnic ar trebui să acorde o atenție deosebită? Discutăm cu experții și să tragă concluzii.
La întrebarea de preț se aplică și în cazul în care proprietarul este obligat să facă o nerezonabila a avansului. Nu este necesar să se transmită prea mult sumă ca avans, deoarece este doar o confirmare a intenției cumpărătorului de a cumpăra apartamentul ales. În viitor, în caz de eșec al cumpărătorului de a cumpăra un apartament pentru un motiv oarecare, de regulă, avansul rămâne distribuitorul sau agenția care reprezintă interesele acestuia.
De multe ori, în scopul de a plăti mai puțin impozit, vânzătorii oferă o valoare contract scris în ori mai puțin. Aici este necesar să fie extrem de prudent, cântărind toate argumentele pro și contra. Este important să se înțeleagă că în cazul în care tranzacția va fi nule și anulate, atunci vă puteți aștepta atunci doar suma specificată în contract. Puteți minimiza riscurile prin trecerea de bani pe chitanțe care sunt proiectate în mod corect.
Încă trebuie să știe că nu este necesar să se transfere suma integrală până când vânzătorul va încasa înregistrarea apartamentului. Există o mulțime de cazuri judiciare în care vânzătorul lipsit de scrupule, după ce a primit bani a refuzat să fie evacuate din apartament și a cerut să recunoască contractul de vânzare invalid.
- În cazul în care contractul de vânzare prevede obligația vânzătorului de a se retrage din înregistrarea apartamentului într-un timp specificat (de obicei, calculată de la data înregistrării transferului de drepturi, pe o perioadă standard de - 14 zile), eșecul nu a rezultat nulitatea tranzacției. Mai mult decât atât, să recunoască contractul de vânzare invalid pe această bază este imposibil.
O situație complet diferită de persoane înregistrate în apartament, nu proprietarul. Până la momentul semnării contractului de vânzare apartament, asigurați-vă că toate prescrise cunoștință de vânzarea de apartamente și vor fi eliminate din registru în termenul specificat în contract. Mai bine, în acest caz, pentru a lua de la fiecare obligație autentificată notarial, precum și să se asigure că aceștia trebuie să se înregistreze și să aibă un loc de a trăi. În conformitate cu familia zakonodatelstvomRumyniyachleny fostului proprietar nu are dreptul de a utiliza un apartament după înregistrarea transferului titlului către cumpărător. În cazul în care vânzătorul sau membrii familiei sale nu se retrage din înregistrarea apartamentului, ele pot fi scrise în afara apartamentului de către instanța de judecată. Cu toate acestea, există o singură excepție, și este pentru utilizatorii de apartamente, care au refuzat să privatizare. Astfel de persoane păstrează dreptul la utilizarea perpetuă a apartamentului, pentru a le scrie de către instanța de judecată imposibilă.
Proprietarul și familia sa. Desigur, importanta personalitatea proprietarului. Potrivit ei, noi chiar și intuitiv, chiar și înainte de examinarea documentelor, de multe ori să înțeleagă dacă să comunice. Dacă vedeți în fața unei persoane inadecvate, care nu este în măsură să negocieze constructiv, dacă crezi că este bolnav psihic sau fizic dur - cum se spune, măsoară de două ori, taie o dată. Dacă ești precaut, dar decide să continue dialogul, apoi cere ajutorul proprietarului de clinici neuropsihiatrice și tratament de droguri. Dacă el refuză să le ofere, este o ocazie încă o dată să se gândească greu cu privire la oportunitatea de cumpărare. Faptul este că, prin vânzarea apartamentului, tovarăși inadecvate pot întoarce viteza și intenta un proces privind recunoașterea tranzacției invalid. Și apoi - așa cum se întâmplă. Sunt momente când tot nu au fost permise în beneficiul unui cumpărător de bună-credință. De regulă, instanțele recunosc tranzacția invalid, așa cum a fost făcută de o persoană recunoscută de către instanța de judecată incompetent din cauza tulburări, presiunea mentală și amenințări.
Olga Klochkova, avocat vis Agenția Realty:
- De asemenea, tranzacția poate fi infirmată de faptul că, la momentul tranzacției, vânzătorul nu este conștient de natura acțiunilor lor. De aceea este atât de important, deoarece vânzătorul se comportă tranzacția în sine. În cazul în care comportamentul său este alarmant, este mai bine pentru a opri afacere sau să solicite vânzătorului să se supună unui examen medical, ceea ce va conduce la încheierea neuropsihiatru medicului.
Este în valoare de gândire cu privire la cumpararea unui apartament, în cazul în care vinde un om mai în vârstă. Fii atent într-o situație în care vânzătorul - orfanul, apartamentul dat lui de către stat, el se vinde, iar în schimb nu obține nimic. Piața imobiliară, din păcate, au loc tranzacții, după care vânzătorul se află pe strada fără bani din vânzarea. Cumpărătorul, în astfel de cazuri, există riscuri de recunoaștere nevalidă pentru tranzacție. De exemplu, tranzacția poate fi contestată în cazul în care vânzătorul poate dovedi că a fost făcută sub amenințare, înșelăciune sau iluzie.
De asemenea, trebuie alertat în cazul în care apartamentul este vândut la o putere de avocat și, în același timp, încercând să se ascundă de tine, care este proprietarul. Este mai bine să renunțe la achiziționarea unui foarte atent să verifice autenticitatea procurii și istoria apartamentului. Acest lucru se poate face pe extrase din Registrul de stat unificat și registrul de casa.
În cazul în care se dovedește că de locuințe a fost vândut de mai multe ori într-un timp scurt - este o ocazie de a gândi bine. Poate apartament antecedente penale, iar escrocii încearcă să confunde traseul. În acest caz, va trebui să citiți întregul apartament poveste sau pentru a anula achiziția în favoarea unei opțiuni mai transparente.
Este demn de atenție la ceea ce este, sau dacă proprietarul a fost căsătorit. În cazul în care apartamentul este achiziționat în căsătorie, apoi la ea, în conformitate cu Codul Familiei, ambii soți au dreptul, indiferent de cui este emis. La tranzacția va trebui să furnizeze acordul notarial al soțului de a vinde. Chiar dacă până acum cuplul a divorțat și a trăi împreună nu este, este necesar un astfel de document.
- Informații incomplete sau false despre proprietate, istoria și proprietatea acesteia poate duce la acuzații grave, sau chiar pierderea dreptului de proprietate a obiectului. Clientul și brokerul nu este întotdeauna în măsură să evalueze în mod obiectiv toate riscurile și pentru a asigura „pernă de siguranță“ sub forma unei colecții de documente suplimentare, garantându-le tranzacții echitabile și transparente, sau să facă toate ajustările necesare la contract. Teoretic, acest lucru ar putea fi motivul pentru omisiunea de cumpărare.
Dar astăzi există o modalitate de a câștiga încrederea în faptul că achiziția va fi o bucurie și să nu aducă problema: efectuarea de due diligence juridic - examinarea juridică a obiectului. avocați calificați efectua due diligence, rezultatul care devine un raport complet cu privire la statutul obiectului documentului operațiunilor IT, care au fost efectuate proprietarii anteriori. Asta este, comanda acest serviciu, clientul primește informații complete despre proprietate, precum și riscurile asociate tranzacției, modalități de a minimiza sau elimina. Pe baza acestui raport, clientul decide dacă să cumpere sau să continue căutarea.
In practica, compania noastra a fost cazul. Apartamentul este foarte asemanator cu proprietarul, și el a fost obtinerea gata să se ocupe. Dar am constatat că apartamentul a fost cumpărat de către unul dintre foștii proprietari în căsătorie și consimțământul scris al soțului de a efectua operațiuni pe ea nu este prezentă în lista de documente. Cumpărătorul a apelat la avocații companiei de a efectua o due diligence a obiectului. Ca urmare, documentele au fost colectate, care, în viitor, va elimina apariția litigiilor cu foștii proprietari, iar tranzacția este închisă cu succes.
Apartamentul este moștenită. Ar trebui, de asemenea, să acorde o atenție la modul în care proprietarul a primit apartamentul. Dacă ea ar fi venit la el prin moștenire, atunci trebuie să înțeleagă un testament el a primit, sau este moștenirea prin lege.
În cazul în care acesta din urmă, este recomandabil să se facă un acord separat și să facă clauza de cumpărare și contract de vânzare care să ateste că proprietarul este de a decide întrebările anunțate moștenitorilor și le va da, în cazul în care bazându-derivatului de o sumă fixă.
Olga Klochkova, avocat vis Agenția Realty:
- În cazul moștenirii de va trebui să afle dacă drepturile persoanelor sunt încălcate au dreptul la o cotă obligatorie în moștenire. Aceste persoane sunt părinți cu handicap, soț și copii ale testatorului, precum și persoanele care erau dependenți ai persoanei decedate.
- În cazul în care planul real al apartamentului nu îndeplinește planul de ITO, atunci trebuie să se gândească la asta din nou. Și chiar mai bine - să se consulte un specialist. Dacă sunteți de acord, puteți schimba, nu renunta. Într-un alt caz, mai bine să caute o altă opțiune. Experiența practică a apartamentului reconcilierii replanificare a arătat că, chiar și cu mintea simpla rearanjare poate necesita costuri monetare și de timp semnificative.
Este mai bine să cumpere un apartament ITO examinează documente. Anterior, au fost date numai proprietarilor, iar astăzi pot primi cineva după plata taxei de stat.
Olga Slavkina, director al departamentului juridic Kalinka Grupa:
- redezvoltarea ilegală se referă la o mai mare măsură pe piața secundară. Deosebit de proprietari și inventivă de apartamente pot exagera cu aspectul de casele lor. Au existat cazuri în care vânzătorul face ceva ce nu poate legifera. Într-unul dintre apartamentele din baie a fost mutat într-o altă locație, deoarece proprietarul „este atât de convenabil.“ Studiind documentele, avocatul a observat un aranjament ciudat de băi, și sa dovedit că temerile nu au fost în zadar: baie era chiar deasupra vecinii de bucătărie de mai jos, care este interzisă.
La tranzacția va trebui să furnizeze acordul notarial al soțului de a vinde. Chiar dacă până acum cuplul a divorțat și a trăi împreună nu este, este necesar un astfel de document.
NU CHIAR. Cm. Practica Curții Supreme!
Interesant punct. În ceea ce îmi amintesc, într-un divorț termenul de prescripție de 3 ani, astfel încât în cazul în care apartamentul este vândut în 3 ani după divorț, apoi a ratat toate termenele si se abtine de la cererea de recunoaștere a tranzacției nu au fost într-adevăr nici un motiv pentru care nu este necesară fostul consimțământul soțului. Sau am ceva greșit?
Eugene, are o explicație a Curții Supreme. 3 ani de la momentul în care a doua parte avea cunoștință că proprietatea comună este înstrăinat, și nu de la data divorțului.
3 ani care începe din momentul divorțului (așa cum mulți cred), și întrucât încălcarea - adică, a fost atunci, ca al doilea soț aflat de vânzare fără consimțământul său.
Ei bine, da - spune, 7 ani de funcționare.
Tu ar avea un secol în urmă a ridicat blog. Acum, practica de aplicare a legii este într-adevăr așa - 3 ani de la data încălcării drepturilor, și nu de la data vânzării apartamentului. La acea vreme, nu am fost de mult Wiley diferit