Avantaje și caracteristici ale acreditării bancare a clădirilor noi

Pe piața internă de împrumut de locuințe de la an la an a marcat factorii de dezvoltare mai civilizate. Deci, legislatorii români sunt îmbunătățite în mod constant mecanisme de protecție fiabilă atât a debitorului și băncile de creditare.

Referindu-se la ipoteci, cele mai eficiente mijloace astăzi în a cumpara o casa, este disponibil la problema, ca o carcasă gata, și apartamente în clădiri noi: o construcție completă, și în construcție. Conform celui de al doilea exemplu de realizare se presupune numai proces mai complex în design colateral, care este apartamentul dobândit. La urma urmei, banca trebuie să aprobe mai întâi eliberarea creditului în raport cu obiectul fiind construit direct în imobiliare, care este furnizat apartamentul împrumutat.

Obiectivul acestui articol este de a analiza unele aspecte ale acreditării bancare în construcție, pentru a obține o idee detaliată a ceea ce acest concept și de ce este necesar nu numai la banca. Și, în sfârșit, care sunt beneficiile, după acreditarea mai multor bănci fiind construit obiect, deschis în fața potențialilor cumpărători de apartamente în clădiri noi.

Care servește drept garanție pentru a acoperi contractul de ipotecă?

Remarcăm la o dată - ipoteca colateral este acoperit de locuințe, în scopul de a dobândi și care a emis creditul, astfel încât starea sa joacă un rol crucial în a face banca face o decizie pozitivă privind acordarea fondurilor de împrumut pentru împrumutat. În perioada de înregistrare a ipotecilor pentru terminat banca de locuințe evaluează valoarea de piață a apartamentului, evaluează lichiditatea și perspectivele pentru o modificare a valorii sale, și apoi pur și simplu înregistrează grevarea gaj care limitează realizarea drepturilor de proprietate a proprietarului său.

Punctul de plecare în obținerea unui împrumut este fondurile bancare pentru plata valorii integrale a apartamentului, care, ca urmare devine proprietatea debitorului. Cu toate acestea, până când împrumutul nu este rambursat integral, apartamentul este angajat la banca, nu se poate vinde, sau să efectueze alte proceduri legate de transferul de proprietate.

Banca funcționează sub forma unui gaj al unui apartament într-o clădire nouă

Dar pentru înregistrarea unui contract de ipoteca de acoperire ipoteca sub forma unui apartament într-o clădire nouă, banca a efectuat o serie de verificări suplimentare cu privire la bunuri imobiliare în construcție. La urma urmei, într-un astfel de caz, banca ca garanție nu are nici o proprietate, ci doar dreptul de a pretinde pentru un apartament, care, la momentul înregistrării nu există deja. Astfel, în baza contractului cu dezvoltatorul, banca a alocat suma necesară pentru a cumpăra un apartament și servituți lien înregistrate simultan pe „dreptul de a solicita“ (sub forma unui acord social cu dezvoltatorul de participare).

După înregistrarea livrării unei case de apartamente în funcțiune și realizarea drepturilor revendicarea (deținători de interese a primit un apartament), în proiectarea acestui apartament drepturilor de proprietate (înregistrarea de stat de bunuri imobiliare), banca se referă la grevarea de apartament reale deja existente. O ridicare de promisiuni va fi posibilă doar ca urmare a rambursării integrale a creditului.

riscuri ale băncii care primesc clădirea gaj nouă

Înainte de data de înregistrare a drepturilor de proprietate într-un apartament în noua clădire, banca este riscuri destul de grave. Ele sunt asociate cu următoarele motive posibile:

dezvoltator intrat într-o situație nu permite finalizarea lucrărilor de construcție;
nu există nicio posibilitate pentru livrarea la timp a casei în funcțiune;
Înregistrează-o nouă facilitate a fost amânată de mai mulți ani.

Și chiar dacă casa este construit și pus în funcțiune, dar apartamentele nu sunt înregistrate în Rosreestra, că, din punct de vedere juridic, carcasa nu va mai exista. Acest lucru înseamnă că banca nu este în măsură să efectueze punerea în aplicare a gaj (în cazul suspendării plăților pe împrumut), precum și pentru a compensa fondurile care au fost acordate anterior la debitor. Este posibil ca obiect neterminat sau aproape neterminate poate fi într-o astfel de „limbo“ de stat timp de mai mulți ani.

Cu toate acestea, trebuie remarcat, de către instituțiile de credit interes nereduse în dezvoltarea creditării ipotecare a clădirilor noi, ca și locuințe de creditare în construcție implică o rată a dobânzii mai mare decât ipoteca asupra apartamentelor finalizate. În plus, multe bănci care acordă credite companiilor de construcții, astfel dobândirea statutului de investitor, și, de asemenea lucra cu dezvoltatorii.

În lucrul cu debitorii băncilor și dezvoltatorilor imobiliari este prezența obligatorie a acordului de participare de capital (DDU), încheiat în cadrul numărului Legea federală 214. Acest acord este singura formă de vânzare de bunuri imobiliare, care se află în faza de construcție, care implică documentul de înregistrare de stat și de a proteja investitorii imobiliari la nivel legislativ. În cazul în care dezvoltatorul a vândut un apartament într-o casă nou construită cu ajutorul altor scheme - banca nu are dreptul de a acorda un credit ipotecar, deoarece pentru un astfel de caz, nu există nici o garanție de garanții adecvate.

Pentru a garanta o returnare de fonduri împrumutate, banca trebuie să verifice activitatea de dezvoltator, pentru a evalua valoarea și lichiditatea de locuințe fiind construit, precum și toate riscurile asociate cu acesta. Și acolo sunt distribuite, de obicei, două moduri: de validare și acreditare.

Examinarea apartamente individuale debitori - destul de scump un eveniment, costul care, în cele din urmă debitorul este: ei vor trebui fie să plătească direct, sau acestea vor fi incluse în rata dobânzii.

O soluție mai bună este - acreditarea în întregime a instalației, în care verificarea este supusă toată casa ca un întreg, vă permite să împartă costurile suportate de către toți debitorii, reducând în același timp în mod semnificativ costul creditului pentru fiecare dintre ele.

Pe de acreditare bancare și dezvoltatorii de clădiri noi

Conceptul de acreditare constructor bancar sau obiect în construcție - este, de fapt, o formă de aprobare a băncii de creditare ipotecară pentru a debitorilor pentru apartamente în cadrul obiectului. Banca, exprimându-și interesul în a creditării ipotecare merge la costurile asociate cu efectuarea unui tip de audit al clădirilor. Servicii bancare responsabile pentru securitatea economică a dezvoltator studiază datele, colecta o varietate de informații cu privire la activitățile sale.

Și mai întâi toate controalele pentru documentația necesară dezvoltator pentru a efectua lucrările, care include:

Proprietatea asupra terenului (sau a unui contract de închiriere pe termen lung);
Permisiunea de a efectua construcții (este o casă de locuit) în acest domeniu;
Un set complet de documente de proiectare.

În plus, banca interesate neapărat investitorilor de proiect, să-l puneți pur și simplu - sursa de fonduri destinate să finanțeze construirea unei case de apartamente (acest lucru se face într-un stadiu incipient, înainte de efectuarea primelor vânzări). Produs, de asemenea, a verifica setul de documente, care ar trebui să monitorizeze utilizarea fondurilor acționarilor (este prerogativa autorităților publice).

Cu toate acestea, de multe ori este vorba de ipoteca, atunci când gradul de pregătire de construcție a obiectului aproape de 2-30%. Și eu de acreditare se pot aplica nu întregul complex de apartamente în ansamblul său și corpul său individual. Într-un astfel de caz, obiectele sunt acreditate parțial ca punerea în carcase.

Destul de des este utilizarea unei abordări gradate pentru acreditare - prima bancă se efectuează de acreditare constructor (verifica istoricul numărul și calitatea de facilități construite anterior, oportunitatea de punere în funcțiune). Apoi, le-au verificat obiecte construite, după care se face o decizie - ce program de credit poate fi oferit consumatorului pe un anumit obiect. Considerăm întregul set de propuneri cu privire la faza de construcție: (. Familii tinere, persoanele în vârstă, personalul militar, și altele) cu privire la mărimea ratei dobânzii, preferințe suplimentare pentru anumite grupuri de potențiali debitori.

Rețineți că câteva bănci merge pentru constructor de acreditare care a ridicat primul obiect - ei cred că e destul de riscant. Și în această situație dezvoltatorii trebuie să construiască o casă aproape la o stare de fonduri de pregătire complete de la investitori, numai atunci pentru a face vânzarea. Și totuși - lipsa de acreditare nu este în mod necesar un indiciu de intenție frauduloasă a dezvoltatorului.

De multe ori, dezvoltatorul oferă un condiții cu adevărat favorabile în achiziționarea de apartamente, oferă credit, precum și toate documentele necesare în locul lui - este doar la îndemână pentru cumpărător. Onestitatea în formarea de oferte de mare este o necesitate pentru dezvoltator, în scopul de a „intra pe piață.“ În cazul în care dezvoltatorul nu este acreditare bancă, și a oferit astfel achiziționarea de locuințe pe scena de excavare pe diversele sisteme nu prevăd semnarea acordurilor de parteneriat - este un motiv serios pentru cumpărător - să se gândească la adevăratele sale intenții.

Utilizați principalul avantaj al acreditării

Potențialii cumpărători care doresc să cumpere un apartament într-o clădire din beton, chiar faptul de acreditare de către bancă a obiectului reprezentat un avantaj semnificativ. Având în vedere că banca dispune de toate resursele necesare pentru a efectua o verificare amănunțită a obiectului în construcție, iar calitatea absolută a acestui test este semnificativ diferit de la încercarea de a cumpărătorilor să-și petreacă un test similar pe cont propriu.

Dar nu ia pe credință declarație verbală constructor cu privire la disponibilitatea de acreditare a numărului său de obiect din cele mai mari bănci. Cel mai bun mod de a vedea acest lucru - prin apel la băncile menționate.

Nu uita prezența unei varietăți de scheme pentru a atrage clienții, de exemplu: managerul constructor informează cumpărătorul că obiectul este „orice zi acum“ va fi acreditat de către bancă, poate câteva. În practică, acest lucru ar putea însemna exact contrariul: procesul de acreditare poate fi efectuată, dar o decizie a fost negativă pentru constructor sau întârziată pentru o perioadă nedeterminată (de obicei, din vina constructorului).

În ceea ce privește acreditarea obiectului de mai multe bănci

Aproape toate băncile (cu excepția băncilor, care fac tot felul de asociații) sunt deținute în mod independent de testare pentru a fi acreditate. Și dacă știm că clădire a fost acreditat de către mai multe bănci mari sau mijlocii, ceea ce înseamnă că este de multe ori dezvoltator și obiectul său este verificat, iar fiecare dintre băncile și-a exprimat încrederea în fiabilitatea lor.

Această situație poate îmbunătăți ratingurile de dezvoltator, precum și în măsura maximă pentru a consolida încrederea potențialilor cumpărători, în calitate de dezvoltator, precum și direct la obiect.

În cazul în care o clădire nu are acreditare bancar, la toate - aceasta poate însemna, de asemenea, etapa inițială de vânzare, precum și faptul că băncile nu au fost în măsură să inspecteze. Cu toate acestea, în cazul în care vânzările sunt deschise pentru o lungă perioadă de timp - cu mare probabilitate putem presupune că băncile au efectuat controale în cursul cărora au fost descoperite unele riscuri din cauza proiectului lor de acreditare a fost respinsă. Dar ipoteca atunci când obiectul fiind construit nu oferă nici un prezent - acesta este un motiv serios să se gândească la credibilitatea dezvoltator. Ca și în situația în care obiectele sunt acreditate de către băncile puțin cunoscute.

Analiza datelor prezentate mai sus arată că simplul fapt al activității în comun a dezvoltatorilor cu băncile este o indicație suficientă a fiabilității lor. Pe de altă parte, prezența sau absența acreditării nu ar trebui să fie principalul criteriu pentru cumpărător - poate fi ratat cu adevărat o afacere. Este suficient să recomande un potențial cumpărător - să aștepte pentru ceva timp necesar pentru instituțiile de credit și de la dezvoltator. Și pe partea de sus a tot ce este util de a pre cere constructor cu privire la modul în care aceasta se referă la acorduri cu băncile privind viitorul oferte ipotecare.

Cei care au fondurile lor proprii, și nu intenționează să împrumute fonduri pentru a cumpăra apartamente în clădire, poate fi recomandabil să se abțină de la încercarea de a auto-verificări de constructor, precum și pentru a asculta argumentele referitoare la absența temporară a obiectului de acreditare sau ipotecare oferte. Este mai bine să aștepte reacția băncilor, și după luarea unei decizii de cumpărare.