Arthur Oganesyan, „agent - este vânzătorul de bunuri imobiliare

Corespondentul de întrebări „Living Space“ răspuns de către un expert în tehnologii internaționale agent imobiliar, președinte al Comisiei pentru educație și calitatea de membru academic FIABCI Arthur Oganesyan.

- Ce responsabilitate își asumă agenții imobiliari? Cu alte cuvinte, ceea ce ei sunt cu adevărat responsabili? La urma urmei, uneori se întâmplă că oamenii sunt fraudat investitorii imobiliari sau pierde apartamente și banii lor, din cauza faptului că ceva timp după ce înțelegerea emerge unele „statut fără acte.“

- Posibile raspunsuri la aceasta (care an tradiționale, din păcate!) Problema continuă să fie în intervalul „pentru toți, în general, și pentru tot răspunsul, jur pe mama mea!“ Pentru a „nici un fel că acești paraziți nu răspund, aerul ia banii!“. Legislația emite agenți de responsabilitate astăzi reglementată foarte superficial, fără a specifica. Este anormal și periculos. În astfel de circumstanțe, este logic ca clientul a cerut agentului să răspundă literalmente ceea ce atrage consumatorii decât convinși să lucreze cu el și pe cea prevăzută în contract.

- Enumerate, desigur, foarte departe de adevărata înțelegere a activității imobiliare și responsabilitatea agenților. Este posibil să se formuleze mai dure: aproape toate aceste promisiuni sunt fraudă și concurența neloială. Dar o astfel de explicație „de ce ai nevoie de un agent imobiliar“ timp de 25 de ani de existență a pieței sunt toate utilizate, astfel că există deja legi privind responsabilitatea financiară Agenția pentru faptul că orice practicant din SUA sau Canada la broker în cap nu va veni, deși Comisia au mai mare .

Astfel, paradoxul: responsabilitatea agentului imobiliar din Canada pentru încălcarea relații de încredere (așa-numitul „fiduciar“) este exprimat în amenzi mari, privarea de licență și chiar închisoare termeni. Dar angajamentul unui agent imobiliar pentru a lucra încrederea clientului său, prevăzut la punctul numărul unu (!) Din Codul de etică și a standardelor de practica NAR, am anunțat unele figuri publice „burgheze ficțiune, străine mentalitatea omului post-sovietic“ ...

De fapt, nu este greu de ghicit că în responsabilitatea de serviciu poate și ar trebui să aibă loc pentru satisfacerea clientului, care este încredințată pentru tine dreptul exclusiv de a efectua de marketing și negocierea vânzarea sau cumpărarea de bunuri imobiliare în interesul său.

- Atunci spune-mi, pentru satisfacerea exact ceea ce nevoile clienților pot și ar trebui să aibă loc agentul responsabil într-un mediu în care 90% din proprietarii care au cumpărat casele lor în urmă cu câțiva ani la vârf de o creștere excesivă a prețurilor, ar dori să obțină mai mult pentru ea decât ceea ce sunt astăzi oferă slabe (în valută - a scăzut uneori!) de piață?

- Orice dificultăți, dacă înțelegeți și acceptați că profesia noastră a apărut istoric, în urmă cu mai mult de o sută de ani sub numele de „agent de vânzări imobiliare“. Nu „cumpăra pomogalschik - afacere soprovozhdalschik“, nu un „consultant, alinarea anxietate“, și nu un „broker de informații“, ca un vânzător profesionist complicat - în ceea ce privește vânzările - mărfurile din lume, de regulă, cel mai valoros pentru majoritatea cetățenilor. Odată ce agentul încetează să mai fie rușine de numele și natura profesiei și va rămâne vânzător etic inteligent responsabil, indiferent de cine este acum de lucru - pe proprietarul bunului sau cumpărătorul său, multe lucruri vor deveni evidente și frustratingly simplu:

* Înainte de un proprietar care a comandat pentru un serviciu exclusiv pe termen fix, agent vânzătorul este responsabil pentru activitatea de creare a cererii, păstrarea și managementul acesteia înainte de a primi o ofertă de a cumpăra obiect la prețul maxim de piață. În cazul în care clientul este multumit de serviciu și dispune de proprietatea sa, acționez efectuat de muncă primesc un comision ca procent din prețul de vânzare și de revizuire, recomandare, semnat de clientul meu. Vă rugăm să rețineți - aceasta ar trebui să rămână mulțumit, nu numai și nu atât de mult rezultatul (adică prețul), dar este munca mea, acțiuni, adică, făcând ceea ce am garantat vânzarea de servicii pentru vânzare, costul pe care, de altfel, este o fracțiune din convențională, nimeni nu confundă conceptul de „marja de tranzacționare“ în orice rețea comercială. Promisiune pentru 5-6% din responsabilitatea pentru prețul final de vânzare a piețelor noastre netransparente instabile și absolut imprevizibil, numai intern sau hrăpăreț-speculator. Sau un idiot.

- Dar dacă el a vândut obiectul pe durata contractului de exclusivitate - Comisia mea este garantată în totalitate, indiferent de ce fel de cumpărător cumpărat proprietatea sa. Sue sau nu condiții, ca și în cazul în care să vorbească mai încet, „justiția electorală populistă“ - este o decizie personală a fiecărui angajator, dar este posibil, în țările noastre de a desfășura o activitate transparentă, astfel încât Curtea motivată luat de partea ta. Și agentul exclusiv este obligat să facă acest lucru, atunci când este vorba de tranzacție afiliat în care un coleg a fost promis o parte din motivarea Comisiei din prețul de vânzare final. În caz contrar, sistemul nu funcționează. De aceea, baza de date a fost inițial un serviciu de partener local (MLS) poate fi setat numai obiecte cu proprietarii care au semnat un acord exclusiv pentru forma de greu aprobat de comunitatea agent imobiliar.

* Înainte de cumpărător, aplicat pentru un serviciu broker-dealer exclusiv poate fi responsabil numai pentru căutarea pentru cel mai bun imobil pentru el și pentru negocierea termenilor acordului, în interesul său. În cazul în care clientul este fericit cu munca mea și în cele din urmă cumpără obiectul a placut - am obține recompensa lui și aceeași revizuire, recomandare, semnat de clientul meu. Nu-l sau obiectul în ultimul moment a decis să nu cumpere ca - Nu înțeleg cum nimic nu devine vânzător în magazinul de la care cumpărătorul a plecat cu un coș gol. Sunt de acord, este o prostie să ia o plată în avans de la cumpărător la intrarea în magazinul de pantofi, înainte de a începe să-l ceva pentru a ridica. Conform logicii mișcării milenară globale de bani în vânzări și în conformitate cu acordul de parteneriat, Comisia mea - este o parte din prețul final al proprietății, din care am informat anterior colegul meu a regulilor exclusive ale MLS. Sau trebuie să fie banii direct de la client, dincolo de prețul obiectului, în cazul în care este vândut de către proprietar, precum și atunci când avem de a face cu agenția, nu utilizați în vânzările lor afiliat de servicii de muncă și nu este pregătită să împartă echitabil comision motivant din partea proprietarului. În țările în care MLS este un instrument major de vânzări, acest lucru se întâmplă, dar foarte rar.

Nici o încercare de a contesta serviciul Serviciului Antimonopol și Departamentul de Justiție al Statelor Unite ale Americii și nici creșterea explozivă a numărului și a calității de portaluri de internet, agregatoare, cum ar fi Zillow, Trulia și Redfin (în mod colectiv. - 40% din traficul național de mai mult de 1 milion de site-uri de imobiliare) nu a reușit să se asigure că viitorul profesiei de vanzatori imobiliare și suma lor mare de venit (mai mult de 50 de miliarde $. anul trecut) ar pune în discuție consumatorii. Inclusiv faptul că aceste două cerințe - cumpere și să vândă - marea majoritate a familiilor acolo, în același timp, atunci când oamenii doresc să schimbe condițiile lor de viață. Multe dintre țările noastre cred în mod greșit că taxele pentru divizia de vânzări partenere de servicii între brokeri este conceput special pentru vânzările nete, iar în lipsa banilor de la populație, atunci când sunt așa-numitele cele mai populare tranzacții alternative, schimburi, aceasta nu se aplică. Aceasta este o eroare conceptuală legată de reticența de a face cu cele mai bune practici internaționale sau provocare deliberată a celor care din orice motive sunt îndeplinite astăzi „binecuvântat de știri“ mlaștină.

- Și ce poate fi o garanție că agentul va îndeplini promisiunea de muncă de calitate? Este o combinație exclusivă garantează acord că clientul nu va avea probleme cu imobiliare în viitor?

- Hai să vorbim despre asta data viitoare ...