Acordul de închiriere (pe recomandări de leasing imobiliare comerciale)
După cum arată practica, cererea de proprietate, care pot fi utilizate în scopuri comerciale, este extrem de mare.
Printre numărul mare de nuanțe asociate cu încheierea, executarea și încetarea organizațiilor comerciale de închiriere a spațiilor, cele mai multe konfliktoemkoe condiție - chirii.
Contractul și anexele sale
În conformitate cu art. 654 din Codul civil un contract de închiriere a clădirii (sediul în acesta) trebuie să includă în mod necesar valoarea chiriei. În cazul în care părțile nu sunt de acord cu privire la această condiție, în scris, contractul nu poate fi încheiat.
În cazul în care chiria pentru camera este stabilit în contract pe unitatea de suprafață, sau un indicator al dimensiunii sale, chiria este determinată pe baza dimensiunea reală a spațiilor, transferate locatarului pentru utilizare temporară. În cazul în care valoarea chiriei nu este determinată în contractul de închiriere, precum și orice alt document, atunci trebuie să-l identifice, ca anexă la contractul de închiriere. Nerespectarea face acest lucru poate duce la faptul că, în caz de litigiu, instanța poate declara contractul nu a încheiat contract de leasing. Și astfel de cazuri sunt în practica FAS RMS nu este mai puțin frecvente, de exemplu, proprietarul merge la tribunal de arbitraj proprietarului (locatar) pentru colectarea datoriilor de chirie într-un contract de leasing, de exemplu, part-time agricole. Ca dovadă a angajamentului de către părți cu privire la valoarea condițiilor de chirie solicitantul prezintă instanței un document intitulat „Calculul chiriei“, fără a preciza că este un supliment la contractul de închiriere. Decizia instanței: părțile nu au convenit asupra cuantumului chiriei, prin urmare, contractul de închiriere nu poate fi considerat încheiat.
Fixe sau determinabile?
Cum să se înregistreze în contract o condiție de chirie? În practică, de cele mai multe ori două moduri:
1. o sumă fixă plătită după o anumită perioadă.
2. Ca o indicație a procedurii de calcul al chiriei.
În primul caz, mai mult sau mai puțin clar, a doua auto-explicativ. În acest caz, în taxa de închiriere este indicată în ruble, dar ordinea stabilită de conversie sale regulate:
- proporțional cu modificarea salariului minim.
Plățile de leasing pot fi specificate în contract și în valută străină, dar plătită în ruble la cursul de schimb de la data specificată în contractul de închiriere (acest lucru permite Art. 317 din Codul civil). Pentru a nu depinde de fluctuațiile de o monedă (mai ales într-o situație în care una se ridică, celelalte cascadei, ca și acum, în cazul dolarului american și euro), este posibil să se calculeze chiria pe așa-numitul sistem de „multi-valută“: specificate în valoarea contractului de leasing calculată prin înmulțirea taxei specificate în valoarea contractului de valută străină pe rata aritmetică rublei medie a mai multor valute la o anumită dată.
Diferența dintre aceste două moduri de chirie în ordinea schimbării sale. Chirie, stabilit într-o sumă fixă, indiferent de fluctuațiile indicilor, salariul minim și ratele de schimb. Cu toate acestea, în cazul în care din cauza schimbărilor în situația economică va fi mărimea consiliului pentru scăzut locatorului, creșterea acestuia se poate realiza numai printr-un ordin judecătoresc în temeiul art. 451 din Codul civil, care, în practică, fac foarte
În cazul în care contractul de închiriere prevede o rată solidă de închiriere, apoi chiriașul refuză să schimbe această rată condiție poate fi modificată de către instanțe, și numai în cazul în care proprietarul poate dovedi în instanță că circumstanțele din care părțile a purces la încheierea contractului, sa schimbat în mod semnificativ. În acest caz, starea de valoarea contractului de închiriere poate fi schimbat în sus de către instanța de judecată, dar numai în cazuri excepționale, în cazul în care încetarea contrar contract de interes public sau ar atrage după sine pentru părțile la daunele depășesc cu mult costurile necesare pentru a îndeplini contractul pentru condițiile modificate de către instanța de judecată.
În schimb, chiriile, determinată prin calcul, se poate schimba rapid ca urmare a schimbării situației economice. Cu toate acestea, astfel de modificări nu sunt întotdeauna previzibile și, în unele cazuri, poate duce la pierderea uneia dintre părțile la contract
comisioane au crescut și la rezilierea contractului
În cazul în care proprietarul dorește contractul de închiriere a fost stipulat condiția ca el are dreptul de a crește chiria „în cazul creșterii chiriilor pe piața imobiliară“ sau „în legătură cu inflația“, el va trebui să dovedească, în cazul litigiilor, care de închiriere pariuri pe piața imobiliară a crescut de fapt, sau că situația economică sa schimbat într-adevăr, într-o direcție nefavorabilă. În cazul în care probele se vor dovedi neconcludente, instanța va nega proprietar în colectarea chiriei pe noi, a crescut rata lor.
În cazul în care contractul de închiriere este încheiat pentru un an sau mai mult, atunci este supusă înregistrării de stat obligatorii și se consideră încheiat din momentul înregistrării lor. În consecință, toate modificările la contract, inclusiv schimbări în ceea ce privește valoarea chiriei, trebuie, de asemenea, să fie înregistrate.
Cateva cuvinte despre chiria la rezilierea contractului. Prin lege, în cazul în care contractul de închiriere este reziliat, iar chiriașul nu scutește incinta, proprietarul poate solicita plata chiriei pentru atâta timp cât spațiul ocupat efectiv. În practică, există o situație atunci când locatarul după expirarea contractului de închiriere este nu numai eliberează spațiu, dar nu plătește pentru chiria, sau să plătească pentru, dar cu o întârziere.
Următoarele recomandări pot fi un rezultat al excursiei noastre scurte prin labirint de legi de închiriere:
1. prescrie extrem de clar în contract, starea de chirie. Contractul trebuie să conțină următoarele figuri, dintre care au urmat în mod clar rata de închiriere și procedura de calcul în ceea ce privește schimbarea oricărui indice instalat oficial (indicele deflator, salariul minim) sau în valută.
2. În cazul în care proprietarul dorește să își rezerve dreptul de a ridica în mod unilateral chiria, contractul ca bază pentru apariția unui astfel de drept este necesar să se precizeze numai acele împrejurări care, în cazul unui litigiu, va fi mai ușor să dovedească în instanță cu documente în mână.
3. Instalați în pedeapsa cu contract de închiriere pentru plata cu întârziere a chiriei pentru perioada de la data încetării contractului de leasing la data de returnare efectivă a bunului către locator. Și să fie pregătit mental pentru faptul că prin perceperea acestui interes în instanțele de judecată, trebuie să meargă la cele mai înalte instanțe.